jeudi 12 décembre 2013

L'assurance multirisques copropriétés en 2014


En 2014, pour la quatrième année consécutive, le tarif des assurances multirisques des copropriétés augmentera au-delà de l'indice contractuel. Les assureurs visent un  taux de sinistre/prime (coût d'indemnisation des sinistres et frais généraux rapportés aux primes perçues)  de 0,45 et sont vigilants sur chaque contrat de ne pas laisser se dégrader leur marge.

L'augmentation prévisible est de l'ordre de 7 à 12%, hors sinistralité aggravante, à décomposer entre l'augmentation de l'indice contractuel (FFB), + 1,44 %, la majoration structurelle variable suivant les compagnies de 5 à 7 % et la majoration  due à l'augmentation de la TVA des travaux de bâtiment pour 1 à 4 %. 

Des hausses excessives allez vous dire ! Voici comment cela s'explique.

Le coût des sinistres progresse. Pour exemple, sur la période 2004 à 2010, l'indice d'augmentation des contrats a progressé de 25 % quand le coût moyen d'un sinistre a bondi de 34 %. Rappelons que dans le cadre de la convention CIDRE, tous les sinistres privatifs considérés comme immobiliers par nature sont indemnisés par l'assureur de la copropriété.

Le parc immobilier vieillit, 50 % des 560.000 copropriétés françaises ont été construites avant 1970 et ce vieillissement, notamment lorsque les copropriétaires n'engagent pas les travaux d'entretien nécessaires, cause une dévalorisation du parc et une usure des équipements. 

Les sinistres les plus fréquents sont les dégâts des eaux, 38 % de la sinistralité. 

L'insuffisance d'entretien des équipements électriques et le développement de l'équipement des familles (téléphonie, informatique, audio vidéo) avec la surcharge des multiprises  ont une incidence directe sur les sinistres incendie, qui sont évidemment les plus couteux. 

Également, tous les assureurs constatent une recrudescence des actes de vandalisme, les sinistres d'origine criminelle ont progressé de 35 % en trois ans.

Les sinistres relatifs au climat pèsent encore sur les coûts des compagnies. Cette année, ce sont 350 communes dans 47 départements qui ont fait l'objet d'un état de catastrophe naturelle.En 7 jours, du 21 au 27 octobre 2013, 9 tornades ont touché la France.

Les compagnies  résilient donc massivement les contrats des immeubles de moins de 1.500 m2, ou les contrats sinistrés de façon récurrente. C'est souvent un vrai problème de retrouver des garanties pour de tels immeubles sans consentir des primes en forte hausse, jusqu'à tripler, avec des franchises élevées.

Les syndics de copropriété sont vigilants à cette dérive des coûts de l'assurance, notamment en faisant jouer la concurrence entre les quelques compagnies poursuivant une activité dans la branche immeubles, GENERALI, AXA, SADA, ALLIANZ, GROUPAMA, AREAS.

Les syndics incitent également les copropriétaires à engager des travaux de maintenance, rénovation des installations d'alimentation d'eau et d'évacuation des eaux usées ou des eaux vannes, mises aux normes électriques, sécurisation des accès aux immeubles. 

Les copropriétaires doivent de leur côté veiller à maintenir leurs installations de plomberie et d'électricité au niveau des normes en vigueur. Surtout, les travaux privatifs doivent être effectués par des entreprises qualifiées ayant une pratique des mises en œuvre en copropriété.

Avec la loi ALUR, une amendement introduit en première lecture au Sénat prévoit l'obligation pour tout occupant de s'assurer en multi-risques habitation (c'est le cas pour les locataires, mais pas pour les copropriétaires) ou en Propriétaire Non Occupant (PNO) pour tous les bailleurs. Une façon d'amortir le coût de la hausse du coût des sinistres et d'améliorer la rentabilité des compagnies d'assurance.

lundi 2 décembre 2013

Sauvons le métier de Syndic


La Loi ALUR de Madame Duflot, dictée par les revendications extrêmes de certaines associations, « dites consuméristes », aura des conséquences coûteuses et complexes pour les copropriétés et les copropriétaires.


Diverses dispositions sont lourdes de conséquences économiques : 

-      La liberté de choix du  compte bancaire est supprimée, obligation à toutes copropriétés d’ouvrir un compte séparé ;

-      L’immatriculation des copropriétés sur un nouveau registre devient obligatoire, avec publication des comptes annuellement ;

-      Les copropriétés de plus de 50 lots et de plus de 10 ans auront l’obligation de cotiser à un fond de prévoyance alimenté par une cotisation annuelle obligatoire ;
 
-      Lors de la vente d’un lot, le notaire chargé de l’acte devra notifier au syndic le nom du candidat acquéreur et le syndic devra délivrer une attestation selon laquelle l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire dans l’immeuble ; si tel est le cas et que l’acquéreur a fait l’objet d’une mise en demeure restée impayée dans les 45 jours précédents, l’acquisition est bloquée ;
 
-      Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique, sauf si un plan pluriannuel de travaux a été voté et comporte des travaux d’économie d’énergie.
 
Forfaitisation des honoraires du syndic, création de stationnements sécurisés pour les vélos, obligation de saisir un mandataire ad hoc lorsque les impayés dépassent de 15 à 25 % du budget… cette liste n’est pas exhaustive.

Je suis convaincu que ces dispositions n’auront pas un effet favorable sur l’amélioration du fonctionnement des copropriétés, leur organisation, les relations entre le syndic et les copropriétaires, et alourdiront les démarches et les coûts.

 

Disons-le tout net, les cabinets de syndic seront obligés de compenser la hausse des tâches qui leur sont confiées par une augmentation des honoraires de gestion courante.

 


De tous les métiers de l’immobilier, le métier de syndic requiert le plus de compétences, un bon syndic doit avoir :
  • des compétences techniques pour bien gérer son immeuble et son entretien ; 
  • des compétences juridiques pour bien représenter sa copropriété face à l’administration, ses fournisseurs ou certains copropriétaires indélicats, et prendre en compte les obligations légales qu’impose les Lois (1965, décret de 1967, SRU… etc.) aux copropriétés ;
  • des compétences sociales pour gérer la relation avec le personnel des immeubles, ou le personnel d’entretien ;
  • des compétences commerciales, pour valoriser son immeuble ou mieux négocier les contrats avec les fournisseurs ;
  • des compétences en communication pour arriver à gérer les assemblées générales,
  • des compétences en management pour trouver un consensus acceptable pour l’ensemble de la copropriété ;
  • en clair, un très grand nombre de compétences est nécessaire pour être un bon syndic.

Quand un syndic signe un contrat à 200 euros TTC du lot en principal par an, il est à la disposition de chaque copropriétaire…35 heures par semaine pour les affaires courantes (et oui, nous devons nous plier aux Lois de la République), et 24 heures sur 24 quand il y a une urgence dans l’immeuble…

Faisons juste une division, 200 euros, divisé par 365 jours, cela veut dire que Votre Syndic veille sur votre patrimoine immobilier pour 55 centimes par jour… qui parmi tous les détracteurs de notre profession de syndic, est prêt à s’engager pour 55 centimes par jour, qui est disposé à mettre en jeu sa Responsabilité Civile et Pénale pour représenter une copropriété ? Nous offrons un service de Grande Qualité pour un Tarif très compétitif, soyons en fier et faisons le savoir !

Alors OUI, SOYONS FIER DE FAIRE CE BEAU METIER DE SYNDIC, APPRENONS A L’EXPLIQUER A NOS CLIENTS, COMMUNIQUONS REGULIEREMENT SUR L’ENSEMBLE DES ACTIONS QUE NOUS FAISONS POUR NOS COPROPRIETAIRES, PROPOSONS UN SERVICE CLAIR ET DE QUALITE, ET  FAISONS LA DIFFERENCE PAR LA QUALITE DU SERVICE… ET DEFENDONS NOUS CONTRE CETTE LOI ALUR QUI STIGMATISE UNE PROFESSION INDISPENSABLE A LA BONNE SANTE DE L’URBANISME ET DU LOGEMENT FRANÇAIS…

 

Merci à tous nos élus syndicaux professionnels qui se battent tous les jours pour faire évoluer la position du gouvernement et de Madame DUFLOT pour sauver notre profession et nos emplois.

 
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mardi 15 octobre 2013

Le projet de loi ALUR, une chance historique ?

Une chance pour certains, une plaie pour d'autres. 

La pensée unique, de gauche comme de droite, a un gros inconvénient : c'est d'être populiste. Un populisme comptable chaque jour de l'aggravation de la dette, coupable de la fuite en avant des dépenses sociales, indigne de laisser croire que l'Etat peut tout et protège tout, inconséquent d'organiser l'irresponsabilité généralisée.

Face au populisme, restons pragmatiques.  La logique serait que l'Etat soutienne l'économie, lutte efficacement contre le chômage, accompagne la création de richesses. Au lieu de cela, de façon incompétente, on pointe du doigt les "niches" fiscales, on prône l'encadrement des loyers, on alourdit les contraintes des bailleurs, on allonge les délais de paiement accordés aux locataires indélicats...

L'achat ou la location d'un logement sont chers, inutile de le nier, mais pourquoi ? Parceque c'est le meilleur placement des français depuis cinquante ans. Parceque nous avons un rapport  affectif avec la pierre. Parceque la demande est puissante depuis l'éclatement et la recomposition des structures familiales.  Conséquence, il y a pénurie de construction dans les zones dites "tendues", il faut construire plus et il faut resolvabiliser les acquéreurs ou les locataires. Le problème, c'est que l'Etat est en train de faire tout le contraire.

Lorsque la liberté de fixer les prix des loyers privés est menacée, lorsque l'on instaure une nouvelle taxe sur les loyers, lorsque l'on affaiblit la rentabilité locative de milliers de propriétaires épargnants , lorsque le processus des mutations immobilières est menacé de paralysie, lorsque l'on crée de nouvelles tensions entre bailleurs et locataires, lorsque l'on aggrave les charges de copropriété par des mesures inutiles, et bien je dis, non, ce n'est pas une chance historique d'avoir une loi comme cela.

Lorsque l'on crée une assurance d'Etat des loyers impayés privés,  pour 2% de locataires en situation d'impayé irrécouvrable, garantir 100% des loyers, et alourdir de 2% les charges des propriétaires et des locataires, dépenser entre 750 millions et 1,5 milliard d’euros pour installer la nouvelle machine administrative qui contrôlera ce mécanisme, et bien je dis non, ce n'est pas une chance historique d'avoir une loi comme cela.

Lorsque l'on stigmatise une profession, celles des agents immobiliers et des administrateurs de biens, lorsque l'on ne fait aucun cas des retombées économiques de l'interdiction pure et simple de facturer des honoraires pour une partie de leur service, lorsque l'on veut encadrer leurs honoraires, lorsque l'on veut régenter leur profession et bien je dis non, ce n'est pas une chance historique d'avoir une loi comme cela.

Je suis donc de ceux qui tirent la sonnette d'alarme, chacun est prévenu et prend ses responsabilités à tous niveaux. Je prend date : il y aura plus de difficultés à trouver un bien à la location, il y aura de graves dépréciations d'actifs immobiliers, il y aura des propriétaires qui ne pourront plus faire face à leurs échéances de prêt, il y aura un accroissement du nombre des copropriétés en difficulté, il y aura une forte progression du chômage dans le bâtiment et les services immobiliers.

Nous nous devons d'expliquer aux élus comment fonctionne la vraie vie, le vraie économie, nous devons promouvoir nos métiers de services immobiliers, les faire connaître, industrialiser nos pratiques, défendre la cause de l’investissement privé. Oui, il faut communiquer. Oui, il faut rassembler. Oui, il faut se diversifier. Oui, il faut manifester. 

Ceci n'est pas une complainte, chacun s'adaptera bien sûr, propriétaires, copropriétaires, locataires, agents immobiliers. Les professionnels sauront effectivement tirer partie d'une loi complexe pour les particuliers. Cette loi sera donc votée,  catégorie  "acquis sociaux",  lois ou taxes sur lesquelles on ne revient que 50 ans après,  loi de 1948, vignette automobile,  taxe de droit de bail,  loi sur les 35 heures.

Souhaitons tout le contraire et que l'optimisme des pro-Alur soit un doux présage pour en 2014 un logement accessible à tous. 

Pour ce qui me concerne, mes meilleures matinées sont consacrées à l'accueil des confrères ou de leurs collaborateurs dans le cadre des formations continues des agents immobiliers et des administrateurs de biens,  je n’imprègne de  leur motivation pour progresser et de leur envie de prendre leur métier à bras le corps ; et mes meilleures soirées sont consacrées aux assemblées générales de copropriété, conseiller, expliquer, dialoguer et trouver des solutions avec les copropriétaires pour la gestion de leur patrimoine.

mardi 1 octobre 2013

Lettre ouverte aux copropriétaires

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme rénové), dite loi Duflot, vient d’être votée en première lecture à l’assemblée nationale, et sera adoptée d’ici à la fin de l’année moyennant quelques amendements.

Diverses dispositions sont lourdes de conséquences économiques :

-      La liberté de choix du  compte bancaire est supprimée, obligation à toutes copropriétés d’ouvrir un compte séparé ;

-      L’immatriculation des copropriétés sur un nouveau registre devient obligatoire, avec publication des comptes annuellement ;

-      Les copropriétés de plus de 50 lots et de plus de 10 ans auront l’obligation de cotiser à un fond de prévoyance alimenté par une cotisation annuelle obligatoire ;

-      Lors de la vente d’un lot, le notaire chargé de l’acte devra notifier au syndic le nom du candidat acquéreur et le syndic devra délivrer une attestation selon laquelle l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire dans l’immeuble ; si tel est le cas et que l’acquéreur a fait l’objet d’une mise en demeure restée impayée dans les 45 jours précédents, l’acquisition est bloquée ;

-      Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique, sauf si un plan pluriannuel de travaux a été voté et comporte des travaux d’économie d’énergie.

Forfaitisation des honoraires du syndic, création de stationnements sécurisés pour les vélos, obligation de saisir un mandataire ad hoc lorsque les impayés dépassent de 15 à 25 % du budget… cette liste n’est pas exhaustive.

Nous sommes convaincus que ces dispositions n’auront pas un effet favorable sur l’amélioration du fonctionnement des copropriétés, leur organisation, les relations entre le syndic et les copropriétaires, et alourdiront les démarches et les coûts.

Croyez bien que nos syndicats professionnels, FNAIM et UNIS, et nous-mêmes, agissons par tous moyens pour infléchir les pouvoirs publics dans le sens d’une plus grande flexibilité, pour la fluidité des ventes de biens en copropriété et pour une simplification des procédures.


Pour signer la pétition : http://www.fnaim.fr/3685-petition-fnaim-contre-le-projet-de-loi-duflot.htm


Rassemblement le 2 octobre à 14 heures devant le ministère du logement, 72, rue de Varenne, 75007, Paris

Lettre ouverte aux propriétaires-bailleurs

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme rénové), dite loi Duflot, vient d’être votée en première lecture à l’assemblée nationale, et sera adoptée d’ici à la fin de l’année moyennant quelques amendements.

Deux dispositions sont particulièrement graves :

-      Les loyers ne pourront excéder de plus de 20% un «loyer médian», fixé chaque année par le préfet. La liberté contractuelle de fixer le prix en fonction du marché est supprimée.

-      La GUL, Garantie Universelle des Loyers est instituée : alors que 2 % seulement des locataires sont en situation d’impayés, l’Etat rend obligatoire cette garantie en instaurant une taxe de 2 % sur les loyers des bailleurs privés.

Diverses autres dispositions sont inquiétantes :

-      Le locataire pourra réclamer la règle proportionnelle si la surface indiquée au bail est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée : de quoi alimenter de nouveaux contentieux entre les bailleurs et locataires.

-      Si le locataire n’assure pas son habitation, le propriétaire devra souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire.

-      Le préavis du locataire est réduit à un mois, en zone tendue.

-      Le juge peut accorder jusqu’à trois années de délai de paiement à un locataire indélicat.

Toutes ces dispositions n’entreront pas en vigueur avant 2015, voire 2016, nombreuses étant soumises à un décret à paraître.

Nous sommes convaincus que ces dispositions n’auront pas un effet favorable sur l’amélioration des conditions d’accès au logement par nos concitoyens. La solution réside dans la construction de logements, ou la rénovation des logements anciens, pas dans le mythe du « tout Etat ».

Croyez bien que nos syndicats professionnels, la FNAIM, l'UNIS, et nous-mêmes, agissons par tous moyens pour infléchir les pouvoirs publics dans le sens de la préservation des revenus de votre épargne immobilière, de nos valeurs et d’une économie libérale du logement.

Signez la pétition : http://www.fnaim.fr/3685-petition-fnaim-contre-le-projet-de-loi-duflot.htm


Rassemblement le 2 octobre à 14 h devant le ministère du logement, 75, rue de Varenne

vendredi 27 septembre 2013

Loi ALUR et GUL, quelques explications

Comme vous ne l’ignorez sans doute pas, la loi ALUR (dite aussi Duflot) vient d’être adoptée en première lecture à l’assemblée nationale.

Les députés socialistes ont respecté la consigne de voter en l’état sans discuter, afin de ne pas renouveler les longueurs de la discussion du mariage pour tous.

Est-ce une raison pour entériner telle quelle une loi inspirée de la doctrine d'associations extrémistes telles que le DAL ou JEUDI NOIR ?

En raisonnant de façon sensée, difficile d'imaginer quel bénéfice pourront en retirer nos concitoyens tant la complexification de l’accès au logement et le blocage du marché auront l'effet inverse du but recherché.

Le problème du logement et des prix chers relève  de l’insuffisance de biens construits chaque année et non de l'insuffisance des règles de l’économie immobilière.

Vous retrouverez bien sûr différents blogs exposant les avantages et les inconvénients du dispositif.

Je vous en retrace les grandes lignes ci-dessous :

Transactions :

-      Les annonces immobilières devront mentionner le nombre de lots d’un immeuble en copropriété : qui va fournir ce renseignement, combien de délai supplémentaire pour mettre en vente un appartement ne serait-ce que pour avoir cette information ?!

-      Le délai de rétraction de l’acquéreur est reporté à la communication d’une fiche de la copropriété : c’est tout à fait l’inverse d’un choc de simplification !

-      Création d’un conseil National de la transaction et de la gestion immobilière composé en partie d’associations de consommateurs : ces dernières participeraient à déterminer les modalités de la formation continue  des professionnels !

Locations

-      Les honoraires de location sont à la charge exclusive des bailleurs : l’effet de cette disposition est la suppression de tout service auprès du locataire ; il est inéquitable que le locataire poussant la porte d'une agence de son plein gré n'ait pas droit au service qu'il ne refuse pas de payer

-      En zones tendues, Paris, Lyon, Marseille, les loyers sont soumis au régime du loyer médian, une baisse estimée à 15 ou 20 % : les bailleurs remettront-ils en location dans ces conditions ; et ceux qui ont emprunté pour leur acquisition, dans quelles conditions financières vont-ils se trouver ?

 Gestion locative

-      Le locataire pourra réclamer la règle proportionnelle si la surface indiquée au bail est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée : de quoi alimenter de nouveaux contentieux entre les bailleurs et leurs locataires

-      Les pénalités de retard en cas de non-paiement du locataire pourront être portées jusqu’à 30 % du montant des loyers : qui demande cela ?

-      Si le locataire ne s’assure pas, les sanctions sont supprimées, le propriétaire devra souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire : vous avez dit étrange ?

-      Le préavis du locataire est réduit à un mois, en zone tendue, comment relouer les biens dans un délai si court ?

-      Le juge peut accorder jusqu’à trois années de délai de paiement à un locataire indélicat : et durant ce temps le bailleur paie les charges et entretient le bien ?

-      La GUL, garantie Universelle des Loyers est instituée : financée par une taxe de 2 % répartir entre bailleur et locataire, gérée par une agence d’Etat : un nouveau « trou », la Sécurité Sociale Logement ; quant au remboursement des loyers impayés par l'Etat, qui y croit ?

Syndic

-      En copropriété, obligation d’ouvrir un compte séparé pour toutes les copropriétés : les copropriétaires paieront-ils le coût supplémentaire facturé par les banques et les syndics ?

-      Le syndic devra remettre une fiche synthétique de la copropriété à disposition de chaque nouvel acquéreur sous peine de pénalité financière : qui paiera ce surcroît de travail ?

-      Le contrat de syndic sera un document-type aux normes fixées par décret : aucun syndic n’apportera plus de service différencié

-      Le syndic est obligé d’immatriculer les copropriétés au nouveau registre des copropriétés, et publier les comptes des copropriétés chaque année : qui paiera ce travail supplémentaire ?

-      Le syndic se voit obligé d’ouvrir un accès internet aux copropriétaires pour la consultation des comptes et documents : une charge supplémentaire sans contrepartie ?

-      Le mandat de syndic n’est plus de date à date en cas d’élection d’un nouveau syndic

-      Les honoraires du syndic sont forfaitisé : la situation financière des cabinets est remise en cause, pourtant la garantie d’un bon syndic est que ses collaborateurs soient convenablement rémunérés, qu'il génère des bénéfices et la surface financière suffisante pour garantir les fonds de ses mandants

-      Les copropriétés de plus de 50 lots et de plus de 10 ans auront l’obligation de cotiser à un fonds de prévoyance : les copropriétaires ne sont pas suffisamment responsables pour épargner en vue des travaux de copropriété ?

-      Obligation d’établir un plan pluriannuel de travaux : encore une charge supplémentaire pour les copropriétés !

 
Pour les franciliens, je vous invite à venir nombreux au rassemblement, le 2 octobre  2013 à 14 heures, rue de Varenne, devant le ministère du logement.

Touche pas à ma Pierre

Pourquoi j'irai manifester contre la loi ALUR

Parceque la solution de la crise réside dans la construction de logements, non dans l'encadrement des loyers

Parcequ'une loi de 325 pages sur le logement ne se vote pas en une semaine avec 30 députés en séance

Parceque le logement ne doit pas être l'otage de l'équilibre des courants au sein de la majorité parlementaire

Parcequ'il est inutile de créer de nouvelles tensions dans les relations entre bailleurs et locataires

Parceque je suis pour la liberté de fixer le prix des loyers privés

Parceque je suis contre l'irresponsabilité organisée et la création d'une garantie des loyers privés par l'Etat

Parceque je suis contre l'instauration de toute nouvelle taxe grevant le logement

Parceque je suis contre une série de mesures qui enchériront mécaniquement les charges locatives et de copropriété 

Parceque je suis contre l'immatriculation des copropriétés et la mise en fiche de chaque immeuble

Parceque je suis agent immobilier, que j'exerce mon métier dans un souci de qualité du service et que je m'insurge contre la stigmatisation de 100.000 professionnels

Le 2 octobre à 14 h, rue de Varennes, Paris, propriétaires, copropriétaires, locataires, entrepreneurs du bâtiment, notaires, administrateurs de biens, tous concernés, réagissez à la manipulation et à la socialisation de l'investissement locatif privé

lundi 2 septembre 2013

Actualités Immobilier : L’état du logement en 2011 : dépenses courantes et taux d’effort des ménages - Mon immeuble - L'information et les services de la copropriété

Actualités Immobilier : L’état du logement en 2011 : dépenses courantes et taux d’effort des ménages - Mon immeuble - L'information et les services de la copropriété

Évaluation des biens immobiliers : le logiciel de la méprise

Le point de vue de Jean-François BUET, Président de la FNAIM et Patrick SIKSIK, Président de la Chambre des Experts Immobiliers de France :
 
Le ministère de l’économie et sa direction générale des finances publiques ont annoncé la mise en place d’un site internet d’évaluation directe des biens immobiliers pour les contribuables, «Patrim Usagers». L’objectif affiché consiste à éviter qu’un propriétaire sous-estime son logement en vue d’une déclaration patrimoniale, pour le calcul de l’ISF notamment, et s’expose à une contestation de l’administration fiscale. Le système sera simple : un logiciel calculera le prix du logement en se fondant essentiellement sur le fichier des transactions réalisées, alimenté par les notaires, et détenu par la conservation des hypothèques.

Il faut dire sans ambages ni nuance que l’initiative est dangereuse, fondée sur une erreur intellectuelle profonde. Non, l’estimation d’un bien immobilier ne peut être faite par un logiciel, aussi sophistiqué soit-il. Non, la référence à des transactions proches dans le temps et dans l’espace n’est pas suffisante. La DGFIP (direction générale des finances publiques) semble ignorer la complexité attachée au logement, et quelques illustrations suffisent à éclairer le propos : sait-on qu’entre un 2e étage et un 5e, la valeur d’un même appartement peut varier de 50% ? Sait-on que le prix au mètre carré d’un logement, selon qu’il n’aura pas fait l’objet de travaux depuis 30 ans ou qu’il aura été modernisé et entretenu, peut varier du simple au triple ? Sait-on que la qualité et le standing général de l’immeuble et de ses parties communes peuvent réévaluer de moitié le prix d’un lot de copropriété ?
 Bercy répondra que la base concernée intègre plus de cent critères, et que rien n’y est négligé. Il n’est pas ici question de nier la richesse de cette banque de données, mais de soutenir que le logiciel qui lui est attaché est incapable de pondérer les critères ni même d’apprécier leur pertinence pour un logement donné, encore moins de les mettre en équation. Bref, imaginer qu’un appartement puisse être en quelque sorte modélisé pour être évalué relève d’une vision de l’esprit.

 Certes les experts et les agents immobiliers eux-mêmes ont recourt à des méthodes qu’ils croisent afin de vérifier la cohérence des résultats obtenues, ensuite ils les soumettent à des corrections, ils redressent, amendent, et ajoutent leur subjectivité à l’objectivité. A l’instar des médecins, qui ont été formés à l’analyse des symptômes, mais qui après tout, jugent en conscience. Leur logiciel intellectuel intègre, en particulier grâce à l’expérience, des milliers de paramètres, bien au-delà de la puissance d’une machine. Sans cela, on peut penser que le ministère de la santé aurait tôt fait de supprimer les consultations au profit du diagnostic automatique ! Un bon mot en dit long, qui a cours dans la communauté des experts immobiliers : «Qu’est-ce qu’un bon expert ?» «C’est celui qui se trompe le moins.» La plaisanterie rend bien compte de la complexité.
 
Alors Bercy a-t-il seulement manqué de discernement, ou y a-t-il de la perversité dans cette initiative ? On admettra qu’en matière fiscale il advienne que les pouvoirs publics agissent avec un peu de malice...
 
En tout cas, le risque est clair : les estimations sorties du logiciel ne sont pas opposables, comme on dit en droit. Un contribuable pourra en arguer, mais pas s’en prévaloir pour se protéger. Par exemple, un critère majeur qui aurait échappé au logiciel, comme une vue à 360 degré, ou une piscine à usage privatif, ou encore des éléments historiques, serait de nature à justifier une majoration de la valeur, et donc un redressement fiscal incontestable ! En somme, Bercy ne s’engage pas...

En revanche, lorsqu’un expert immobilier est mandaté, il produit un document circonstancié.

Il engage sa responsabilité et souscrit une assurance professionnelle à cette seule fin.

L’agent immobilier, s’il n’est pas expert, est un spécialiste du marché. Il saura intégrer et prendre en compte tous les paramètres essentiels afin de déterminer la valeur d’un bien lors de sa prise de mandat de vente.

Pour preuve supérieure que Bercy ne croit pas de bonne foi dans l’automatisation de l’estimation des biens, France Domaine, incarnation de l’Etat propriétaire, service du ministère du budget, n’use pas de cette façon de faire. Lorsqu’il s’agit de vendre les actifs de la France, Bercy recourt désormais à des expertises contradictoires privées ! Après quelques expériences malheureuses, et des estimations très contestables de propriétés de grande valeur - notamment assises sur le fichier de la conservation des hypothèques -, cédées à des prix inférieurs au marché, France Domaine a eu le réflexe louable de mandater des compagnies d’experts ayant pignon sur rue...
La question fiscale est assez sérieuse pour qu’on n’oriente pas les ménages vers des procédés approximatifs à hauts risques. Ne vaudrait-il pas mieux rendre obligatoire le recours à un expert professionnel, protecteur du contribuable, comme c’est le cas pour les investisseurs institutionnels. Les sociétés foncières cotées, les SCPI, les OPCI sont astreints par les autorités bancaires à la fourniture d’expertises régulières réalisées dans les règles de l’art.

À l’instar de ce qui se pratique déjà dans beaucoup de pays en Europe (Grande-Bretagne, Pays-Bas, Allemagne,….), le moment est venu pour le ministère de l’économie de travailler avec les experts immobiliers et de préconiser aux contribuables de s’en remettre à eux. Le bénéfice à en attendre est double, d’une part une actualisation des bases taxables, d’autre part une normalisation des relations entre administration fiscale et contribuables.

Et enfin cela permettra peut-être d’obtenir la reconnaissance du métier d’expert immobilier, exercé par des professionnels qualifiés, souvent sollicités… mais pas encore reconnus !

CQFD


 

 

 

 
 

mercredi 24 juillet 2013

Effet boomerang

Mais qu’attend-on pour réagir ?
Attention danger, ne jouons pas à la cigale………

C’est un peu l’effet papillon. Un simple battement d’ailes peut provoquer une tornade à l’autre bout du monde. Dans l’immobilier, nous avons deux exemples qui sautent aux yeux.

D’un côté, un projet de loi visant à défendre le petit commerçant.

Pour sauver la boulangerie ou le bureau de tabac du village, Sylvia Pinel a concocté 50 mesures, dont une batterie va provoquer un véritable séisme dans les baux commerciaux. Plafonnement du déplafonnement, réforme de dépôt de garantie, nouvelle ventilation des charges qui annonce la fin du bail triple net ou encore droit de préemption pour le locataire.

S’il passe en l’état, ce projet de loi imposera à tous les propriétaires-bailleurs de revoir leur logiciel. A tous les bailleurs, car le propre des baux commerciaux est de s’appliquer au-delà du commerce.

Bureaux, entrepôts, hôtels… tout l’immobilier d’entreprise sera impacté par une sorte d’uniformisation du droit des locataires. Qu’il soit un particulier en quête d’un toit ou un professionnel en quête d’un outil.

La dernière fois qu’une telle menace s’était faite jour, c’était en 2001 quand la justice avait accordé le droit au locataire d’obtenir une révision de son loyer s’il était supérieur à la valeur locative de marché.

La loi Murcef de 2001 avait corrigé le tir, au grand dam de certains utilisateurs et au bonheur des investisseurs.

Ces investisseurs sont aussi dans le viseur d’un autre projet de loi, celui de Cécile Duflot. Le projet Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) prévoit notamment un encadrement des loyers en zones tendues.

Les préfets pourront fixer chaque année un plafond qui ne pourra pas dépasser 20% au-dessus du loyer médian de référence. Là encore, l’intention est louable. "Eliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et protéger le budget des Français", pour reprendre les propos de la ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires. Mais, les conséquences risquent d’être l’inverse ce qui est recherché.

Paradoxalement, ce sont les locataires les plus aisés qui pourraient profiter d’une baisse la plus conséquente des loyers.
Autour de moins 30% dans la capitale, selon Michel Mouillart. Sur Paris, par exemple, la médiane, majorée de 20%, représente environ 27-28 €/m². Or, dans les beaux quartiers, les locations tournent aujourd'hui autour de 38-39 €/m², explique-t-il dans les colonnes de Challenges. Pour les locataires en place, c’est un effet d’aubaine.

A l’inverse, pour les plus modestes en Ile-de-France dont le loyer est inférieur au loyer médian, ils risquent d’être confrontés à un recours en réévaluation du loyer si le propriétaire-bailleur le réclame. Et le projet de loi lui ouvre ce droit. On se voit pas ce qui l’empêcherait de passer à l’acte tant il reste peu considéré par la sphère publique.

Au final, à vouloir protéger la veuve et l’orphelin, le gouvernement risque tout simplement de flinguer la famille entière.

mardi 23 juillet 2013

L'adhérent FNAIM de la semaine


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C'est l'été, pensez au dispositif "tranquilité vacances"


En ce début de période estivale, les cambrioleurs s'en donnant à cœur joie : entre mars 2012 et février 2013, la hausse a été de plus de 10 % dans les Hauts de Seine, le Val de Marne, les Yvelines et l’Essonne, de 6% en Seine Saint Denis et de 3% à Paris (source : ONDRP).
 
Les raisons sont multiples : la flambée des cours de l’or, la multiplication des vols de matériels informatiques, l’émergence de « gangs » venus des pays de l’Est.
 
Bernard BOUCAULT, Préfet de police de Paris, poursuit son plan « anti-cambriolages » dans la capitale et l’a intensifié dans la petite couronne (recours systématique aux méthodes de police scientifique, meilleure centralisation des affaires, mutualisation des synthèses des différents services, …).

 Plus que jamais, il faut donc être vigilant !

 Il existe un dispositif tranquillité vacances , mis en place chaque année par la Préfecture de police en cette période de congés.

 Ø Toute personne qui s’absente et laisse inoccupé son logement ou son commerce peut signaler son départ au commissariat de son quartier. La Préfecture de Police assurera, dans le cadre de ses missions habituelles et patrouilles, des passages fréquents à son domicile ou son commerce.

 Pour bénéficier de l'Opération « Tranquillité vacances », la personne doit se rendre avant son départ au Commissariat central ou service de l'accueil et de l'investigation de proximité (SAIP), ouvert 7jours/7, 24h/24. Il est également possible de s’inscrire en ligne : www.mon.service-public.fr (pour Paris seulement).

Pour la petite couronne (92,93,94), elle doit s’adresser à son commissariat ou au poste de police le plus proche ou encore à la Brigade de délégation et de enquête de proximité (BDEP), ouverte du lundi au vendredi de 9h à 20h.  
 
Pour la province, le formulaire peut être téléchargé à l'adresse suivante :


 

 

 

mercredi 3 juillet 2013

Une mauvaise ALUR

Indignons-nous ! Ce mois de juin a été marqué par l’agitation autour du projet de loi proposé au Gouvernement par la Ministre du Logement et de l'Egalité des territoires, Madame DUFLOT. Le texte sera en débat au Parlement durant le deuxième semestre 2013.
 
Un projet de loi que l’on retrouve donc sous le nom de Duflot ou d’ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Cette ALUR de Madame DUFLOT est vivement remise en cause par les professionnels de l'immobilier et leurs syndicats, la FNAIM, l'UNIS et par le syndicat des propriétaires, l'UNPI. Aussi par des consommateurs, des locataires rencontrés sur le terrain.
 
Une loi qui sera une nouvelle exception française, une exception sortie d'une imagination si fertile qu'elle n'a jamais fleurie à l'idée d'hommes ou femmes politique du monde occidental. Parce que c'est une loi portée par des idées d'une gauche extrême dans le but de nous détourner de l'économie libérale pour une économie de type socialiste-étatique.
 
Cette loi introduira en effet un changement de notre mode social. Elle influera sur les comportements, accentuera l'étatisation. En créant une "sécurité sociale" du logement, voici une nouvelle dépendance à l'Etat, s'ajoutant au RMI, RSA et autres mécanismes que l'on nous a vendus pour tirer la France vers le bas.
 
Les professionnels de l’immobilier - employeurs et employés - loin de rejeter l’ensemble des mesures annoncées (formation, Haut Conseil, …) - dénoncent celles qui viennent freiner l’économie de leurs entreprises, la pérennité de l'investissement locatif, la fluidité du marché de l'achat et de la revente, donc du dynamisme de l’économie française. Comme on dit quand le bâtiment va, tout va, et quand l'immobilier va, tout va.
 
Le secteur de l'immobilier employait en 2009 près de 280.000 personnes pour environ 169.000 entreprises, pour 98 % des TPE. Facile de s’attaquer à un maillage si éclaté, à comparer au secteur automobile, 320.000 salariés. Et ce sont 10.000 personnes supplémentaires qui sont menacées de chômage en conséquence directe de cette loi. Des emplois de France et de vrais gens.
 
L’agent immobilier est considéré comme celui qui perçoit des "frais d'agence" indus par rapport aux tâches accomplies ? Le marché nous donne la réponse. Une étude de l’IFOP datée de 2012 montre que 60% des français mettent en concurrence la mise en relation entre particuliers et les services d’une agence immobilière lors d’une transaction, puis que 68% des transactions sont réalisées par l’intermédiaire d’une agence. Agence qui perçoit des honoraires. Ce rôle économique est reconnu à sa juste valeur dans les faits, malgré l’image populiste que l’on voudrait imposer et les lois votées depuis plus de quarante ans ont joué leur rôle.
 
Concernant les mesures touchant les métiers d'agent immobilier et d'administrateur de biens, comment justifier que « rééquilibrer » les relations entre propriétaires et locataires pour fluidifier le marché passe par la mise en charge des honoraires au seul bailleur ?
 
Pourquoi allonger le délais d'une transaction avec un délai de rétraction reporté après la signature du compromis à la fourniture à l'acquéreur d'un document d'information complémentaire délivré par le syndic lorsque le bien est en copropriété ?
 
Les locataires disposent aussi de bonnes raisons de s’opposer. Ils subiront une participation à la nouvelle « taxe » GUL de mutualisation pour assurer le règlement des loyers impayés. Et prendront de plein fouet les effets pervers attendus,  retrait en masse des investisseurs immobiliers, pénurie de logements à louer, arrêt brutal des travaux d'entretien par la désolvabilisation des bailleurs.
 
Pour les copropriétaires, comment justifier d'imposer le compte bancaire séparé  ? Pourquoi ôter au copropriétaire le libre choix de son mode de gestion ? Pourquoi ne pas sécuriser les dépôts de fonds sur tous les comptes détenant des fonds mandants ? Pourquoi créer une "usine à gaz", le registre des copropriétés, l'immatriculation obligatoire des immeubles, le dépôt annuel des comptes, comme pour une société ?  Pourquoi vouloir forfaitiser les heures d'assemblées générales hors heures ouvrables et au-delà des 35 heures hebdomadaires françaises. Qui va payer l'augmentation des honoraires du syndic pour compenser l'inflation de ses attributions ?
 
Le pire pour tous, propriétaires, copropriétaires, locataires, artisans du bâtiment, professionnels de l'immobilier, notaires, diagnostiqueurs, experts, serait de rester passif. Alors renseignez-vous sur les multiples mesures à venir ! De nombreux sites en présentent l’essentiel si vous n’avez pas le courage de lire les 216 pages du projet. Puis vous pourrez rejoindre l’indignation.
Pendant ce temps, les agents immobiliers et administrateurs de biens vont continuer à innover avec le mandat exclusif partagé et les engagements commerciaux, avec la garantie-revente, avec l'avis de valeur comparatif tiré de la base des biens vendus, avec l'accompagnement à la mobilité et au déménagement, avec des sites internet vecteurs de transparence et d'information, avec les programmes de formation professionnelle continue, avec la sanquette comme disent les rugbymen du côté de Castres.

samedi 18 mai 2013

Ceux qui ont l'idée de nouvelles taxes devraient s'abstenir...


Excellent éditorial d'Etienne GERNELLE dans le Point cette semaine pour commenter l'idée de Pierre LESCURE de prélever une taxe sur les ventes de tablettes et smart phones afin de financer la production audiovisuelle et culturelle française.

En France, chacun sait que nous n'avons pas de pétrole. Mais beaucoup d'idées pour créer...de nouvelles taxes. Le budget de l'Etat ne suffit plus au financement de toutes les "idées", et des "machins" qui y sont associes, CSG, CRDS, ISF versus RMI , RSA, CMU...
On n'a jamais autant rabâché que depuis 40 ans l'Etat vit à CREDIT pour que les hommes politiques puissent tenir leurs promesses.

Dans la série "j'ai des idées" Madame Cécile DUFLOT invente la Garantie Universelle des Revenus Locatifs (GURL). Protéger le locataire dans une période économique cruelle, tout en garantissant le loyer du propriétaire bailleur. Le grand écart !

Madame DUFLOT est-elle magicienne ? Quelle idée géniale et unique au monde lui a traversé l'esprit ? En fait c'est tout simple, il s'agit de créer une nouvelle taxe sur les loyers ; on parle de 1 a 2 % à la charge du bailleur, voire avec une participation du locataire. L'Etat empoche au passage 5 milliards. Plus 5 milliards de trésorerie avec la deuxième idée choc, le blocage des dépôts de garantie des locataires à la CDC.

Revenons au propos d'Étienne GERNELLE, je le cite : "le procédé des taxes affectées est un attrape-nigaud prisé des démagogues". Pan sur le bec de Monsieur BORLOO qui soutient la GURL... "Attendons nous à une taxe sur les voitures pour aider la SNCF... Un impôt sur les polos afin de subventionner les marinières favorites d'Arnaud Montebourg..." Et pourquoi pas une taxe sur les crédits pour garantir les mensualités ?

Il y a des taxes sur les idées qui se perdent.

mardi 7 mai 2013



 AGENCE ETOILE

SYNDIC DE COPROPRIETE

BON DE PARRAINAGE

Devenez parrain et recevez un bon cadeau de 200 € lorsque nous sommes désignés syndic de la copropriété que vous parrainez.

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