L'encadrement des loyers est une mesure soutenue par
Monsieur Hollande lors de sa campagne présidentielle et mise en musique par
Madame Duflot. La justification en fut, en est toujours, que dans
certaines zones, dites « tendues » - les grandes métropoles notamment
- les loyers ne seraient plus en phase avec la solvabilité des locataires.
Assez aberrant puisque, sauf erreur, nous vivons en
économie de marché, et c'est donc du marché que procède l'ajustement des prix.
S'il n'y a pas de demande pour un bien présenté trop cher, l'offre de prix va
s'ajuster à la baisse jusqu'à ce que cette offre soit saisie par un
locataire suffisamment solvable et suffisamment intéressé par la location de ce
bien.
Prenons le cas de Marseille, 2ème ville de France. Le
maire, Monsieur Gaudin, s'est opposé à cette mesure pour sa ville. Et il a bien
raison :
- Le marché immobilier à Marseille ne peut être considéré comme
"tendu", l'offre est supérieure à la demande, 5.000 logements sociaux
supplémentaires annuellement, et un parc locatif de logements neufs et anciens
conséquent. On ne constate pas de hausse à la relocation, les prix ont baissé d’environ
1 % en 2013, même tendance en 2014.
- Les loyers se sont stabilisés à une moyenne de 12 € le m2 avec des
variations pour les T1/T2 à 14 €/m2 et à 11 € /m2 pour les T3.
- Sur ces dernières années, il y a un ralentissement du turnover des
locataires de 34 %.
- Les 6e, 7e et 8e arrondissements restent des quartiers où les loyers
sont les plus élevés. A l'opposé, on note que la ZAC du Rouet, où il y a eu de
nombreuses constructions, reste plus accessible.
Je vois de manière générale cinq inconvénients à
l'encadrement des loyers :
- le mécanisme d'encadrement des loyers enclenche
une spirale déflationniste avec l'effet pervers que de nombreux logements
seront retirés du marché locatif, alors que le constat est qu'il en
manque ;
- inévitablement, ce sera le grand retour des « pas
de porte », un droit d’entrée pour obtenir un logement, payable de
la main à la main ;
- fixer un loyer au m2 par ville et par secteur, à
partir d'observatoires des loyers privés alimentés par les
professionnels, et décrété par le Préfet, représente un processus
administratif arbitraire, superfétatoire et complexifiant ;
- encadrer les loyers pénalise 80 % des bailleurs
privés qui ont investi dans un complément de retraite, donc les priver de
pouvoir d'achat ; et ceux qui ont investi en empruntant, les mettre en
difficulté économique ;
- encadrer les loyers est un mauvais signe pour les
investisseurs : c'est une lapalissade de dire qu'il faut avoir des
investisseurs pour avoir des locataires. Pas d'investisseur, pas de
construction neuve, pénurie et tension sur les loyers. Sans oublier que
rapidement les bailleurs ne pourront supporter le poids des dépenses de
maintenance des bâtiments.
Il ne faut
pas négliger le fait que nous avons en France une « prime à la pierre ».
L’immobilier est considéré comme une valeur refuge et un complément de retraite.
La demande est forte en biens d’investissement immobilier, d’où une pression structurelle
sur les prix pour le retour sur investissement.
Selon moi, encadrer les loyers, c’est
prendre le problème à l’envers. Pourquoi trouve-t-on les loyers trop chers ? Parce que
le pouvoir d’achat est insuffisant. Pourquoi le pouvoir d’achat est-il insuffisant ?
Parce que l’économie tourne au ralenti. Pourquoi alors faire une impasse sur des
mesures favorables à l’activité économique et au logement ?
Le Gouvernement est à court d’idées ?
o
mettre en
place le prêt à taux zéro dans l’ancien pour les moins de 35 ans ;
o
modérer les
frais de mutations immobilière, que les collectivités locales donnent
elles-mêmes l’exemple de l’encadrement de leurs propres taxes ;
o
établir un
statut de bailleur privé pour ceux qui acceptent de pratiquer des loyers
modestes, contre des avantages fiscaux, une proposition soutenue par la Fnaim
depuis trois ans ;
o
faire le
ménage dans l’occupation des logements sociaux et les purger de ceux dont les
revenus sont supérieurs aux plafonds requis ;
o
réduire les
droits pour les donations sur biens immobiliers, dans le cas de transmission
aux petites enfants ;
o
obliger au
suivi d’une formation qualifiante les jeunes chômeurs en demande de premier
emploi ;
o
relancer des
zones franches dans les quartiers défavorisés, ciblées pour favoriser le
développement de l’artisanat, des techniques et de la micro entreprise ;
o
soutenir les
PME innovantes dans le domaine de l’habitat et des économies d’énergie ;
o
aménager les
territoires en centre urbain, avec restriction de stationnement/circulation et contrôle
d’accès réservé aux habitants, transports en commun et véhicules de livraison.
