Recadrez l'ALUR

 

L'encadrement des loyers est une mesure soutenue par Monsieur Hollande lors de sa campagne présidentielle et mise en musique par Madame Duflot.  La justification en fut, en est toujours, que dans certaines zones, dites « tendues » - les grandes métropoles notamment - les loyers ne seraient plus en phase avec la solvabilité des locataires. 

Assez aberrant puisque, sauf erreur, nous vivons en économie de marché, et c'est donc du marché que procède l'ajustement des prix. S'il n'y a pas de demande pour un bien présenté trop cher, l'offre de prix va s'ajuster à la baisse jusqu'à ce que cette offre soit saisie par un locataire suffisamment solvable et suffisamment intéressé par la location de ce bien. 

Prenons le cas de Marseille, 2ème ville de France. Le maire, Monsieur Gaudin, s'est opposé à cette mesure pour sa ville. Et il a bien raison :

 - Le marché immobilier à Marseille ne peut être considéré comme "tendu", l'offre est supérieure à la demande, 5.000 logements sociaux supplémentaires annuellement, et un parc locatif de logements neufs et anciens conséquent. On ne constate pas de hausse à la relocation, les prix ont baissé d’environ 1 % en 2013, même tendance en 2014.

 - Les loyers se sont stabilisés à une moyenne de 12 € le m2 avec des variations pour les T1/T2 à 14 €/m2 et à 11 € /m2 pour les T3. 

 - Sur ces dernières années, il y a un ralentissement du turnover des locataires de 34 %.

 - Les 6e, 7e et 8e arrondissements restent des quartiers où les loyers sont les plus élevés. A l'opposé, on note que la ZAC du Rouet, où il y a eu de nombreuses constructions, reste plus accessible.

Je vois de manière générale cinq inconvénients à l'encadrement des loyers  :

• le mécanisme d'encadrement des loyers enclenche une spirale déflationniste avec l'effet pervers que de nombreux logements seront retirés du marché locatif, alors que le constat est qu'il en manque ;
• inévitablement, ce sera le grand retour des « pas de porte », un droit d’entrée pour obtenir un logement, payable de la main à la main ;
• fixer un loyer au m2 par ville et par secteur, à partir d'observatoires des loyers privés alimentés par les professionnels, et décrété par le Préfet, représente un processus administratif arbitraire, superfétatoire et complexifiant ;
• encadrer les loyers pénalise 80 % des bailleurs privés qui ont investi dans un complément de retraite, donc les priver de pouvoir d'achat ; et ceux qui ont investi en empruntant, les mettre en difficulté économique ;
• encadrer les loyers est un mauvais signe pour les investisseurs : c'est une lapalissade de dire qu'il faut avoir des investisseurs pour avoir des locataires. Pas d'investisseur, pas de construction neuve, pénurie et tension sur les loyers. Sans oublier que rapidement les bailleurs ne pourront supporter le poids des dépenses de maintenance des bâtiments.

Il ne faut pas négliger le fait que nous avons en France une « prime à la pierre ». L’immobilier est considéré comme une valeur refuge et un complément de retraite. La demande est forte en biens d’investissement immobilier, d’où une pression structurelle sur les prix pour le retour sur investissement.

 

Selon moi, encadrer les loyers, c’est prendre le problème à l’envers. Pourquoi trouve-t-on les loyers trop chers ? Parce que le pouvoir d’achat est insuffisant. Pourquoi le pouvoir d’achat est-il insuffisant ? Parce que l’économie tourne au ralenti. Pourquoi alors faire une impasse sur des mesures favorables à l’activité économique et au logement ?

Le Gouvernement est à court d’idées ?

 En voici quelques unes, en vrac :

 

o   mettre en place le prêt à taux zéro dans l’ancien pour les moins de 35 ans ;

 

o   modérer les frais de mutations immobilière, que les collectivités locales donnent elles-mêmes l’exemple de l’encadrement de leurs propres taxes ;

 

o   établir un statut de bailleur privé pour ceux qui acceptent de pratiquer des loyers modestes, contre des avantages fiscaux, une proposition soutenue par la Fnaim depuis trois ans ;

 

o   faire le ménage dans l’occupation des logements sociaux et les purger de ceux dont les revenus sont supérieurs aux plafonds requis ;

 

o   réduire les droits pour les donations sur biens immobiliers, dans le cas de transmission aux petites enfants ;

 

o   obliger au suivi d’une formation qualifiante les jeunes chômeurs en demande de premier emploi ;

 

o   relancer des zones franches dans les quartiers défavorisés, ciblées pour favoriser le développement de l’artisanat, des techniques et de la micro entreprise ;

 

o   soutenir les PME innovantes dans le domaine de l’habitat et des économies d’énergie ;

 

o   aménager les territoires en centre urbain, avec restriction de stationnement/circulation et contrôle d’accès réservé aux habitants, transports en commun et véhicules de livraison.