Loi ALUR et GUL, quelques explications

Comme vous ne l’ignorez sans doute pas, la loi ALUR (dite aussi Duflot) vient d’être adoptée en première lecture à l’assemblée nationale.

Les députés socialistes ont respecté la consigne de voter en l’état sans discuter, afin de ne pas renouveler les longueurs de la discussion du mariage pour tous.

Est-ce une raison pour entériner telle quelle une loi inspirée de la doctrine d'associations extrémistes telles que le DAL ou JEUDI NOIR ?

En raisonnant de façon sensée, difficile d'imaginer quel bénéfice pourront en retirer nos concitoyens tant la complexification de l’accès au logement et le blocage du marché auront l'effet inverse du but recherché.

Le problème du logement et des prix chers relève  de l’insuffisance de biens construits chaque année et non de l'insuffisance des règles de l’économie immobilière.

Vous retrouverez bien sûr différents blogs exposant les avantages et les inconvénients du dispositif.

Je vous en retrace les grandes lignes ci-dessous :

Transactions :

-      Les annonces immobilières devront mentionner le nombre de lots d’un immeuble en copropriété : qui va fournir ce renseignement, combien de délai supplémentaire pour mettre en vente un appartement ne serait-ce que pour avoir cette information ?!

-      Le délai de rétraction de l’acquéreur est reporté à la communication d’une fiche de la copropriété : c’est tout à fait l’inverse d’un choc de simplification !

-      Création d’un conseil National de la transaction et de la gestion immobilière composé en partie d’associations de consommateurs : ces dernières participeraient à déterminer les modalités de la formation continue  des professionnels !

Locations

-      Les honoraires de location sont à la charge exclusive des bailleurs : l’effet de cette disposition est la suppression de tout service auprès du locataire ; il est inéquitable que le locataire poussant la porte d'une agence de son plein gré n'ait pas droit au service qu'il ne refuse pas de payer

-      En zones tendues, Paris, Lyon, Marseille, les loyers sont soumis au régime du loyer médian, une baisse estimée à 15 ou 20 % : les bailleurs remettront-ils en location dans ces conditions ; et ceux qui ont emprunté pour leur acquisition, dans quelles conditions financières vont-ils se trouver ?

 Gestion locative

-      Le locataire pourra réclamer la règle proportionnelle si la surface indiquée au bail est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée : de quoi alimenter de nouveaux contentieux entre les bailleurs et leurs locataires

-      Les pénalités de retard en cas de non-paiement du locataire pourront être portées jusqu’à 30 % du montant des loyers : qui demande cela ?

-      Si le locataire ne s’assure pas, les sanctions sont supprimées, le propriétaire devra souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire : vous avez dit étrange ?

-      Le préavis du locataire est réduit à un mois, en zone tendue, comment relouer les biens dans un délai si court ?

-      Le juge peut accorder jusqu’à trois années de délai de paiement à un locataire indélicat : et durant ce temps le bailleur paie les charges et entretient le bien ?

-      La GUL, garantie Universelle des Loyers est instituée : financée par une taxe de 2 % répartir entre bailleur et locataire, gérée par une agence d’Etat : un nouveau « trou », la Sécurité Sociale Logement ; quant au remboursement des loyers impayés par l'Etat, qui y croit ?

Syndic

-      En copropriété, obligation d’ouvrir un compte séparé pour toutes les copropriétés : les copropriétaires paieront-ils le coût supplémentaire facturé par les banques et les syndics ?

-      Le syndic devra remettre une fiche synthétique de la copropriété à disposition de chaque nouvel acquéreur sous peine de pénalité financière : qui paiera ce surcroît de travail ?

-      Le contrat de syndic sera un document-type aux normes fixées par décret : aucun syndic n’apportera plus de service différencié

-      Le syndic est obligé d’immatriculer les copropriétés au nouveau registre des copropriétés, et publier les comptes des copropriétés chaque année : qui paiera ce travail supplémentaire ?

-      Le syndic se voit obligé d’ouvrir un accès internet aux copropriétaires pour la consultation des comptes et documents : une charge supplémentaire sans contrepartie ?

-      Le mandat de syndic n’est plus de date à date en cas d’élection d’un nouveau syndic

-      Les honoraires du syndic sont forfaitisé : la situation financière des cabinets est remise en cause, pourtant la garantie d’un bon syndic est que ses collaborateurs soient convenablement rémunérés, qu'il génère des bénéfices et la surface financière suffisante pour garantir les fonds de ses mandants

-      Les copropriétés de plus de 50 lots et de plus de 10 ans auront l’obligation de cotiser à un fonds de prévoyance : les copropriétaires ne sont pas suffisamment responsables pour épargner en vue des travaux de copropriété ?

-      Obligation d’établir un plan pluriannuel de travaux : encore une charge supplémentaire pour les copropriétés !

 

Pour les franciliens, je vous invite à venir nombreux au rassemblement, le 2 octobre  2013 à 14 heures, rue de Varenne, devant le ministère du logement.

Touche pas à ma Pierre

Pourquoi j'irai manifester contre la loi ALUR

Parceque la solution de la crise réside dans la construction de logements, non dans l'encadrement des loyers

Parcequ'une loi de 325 pages sur le logement ne se vote pas en une semaine avec 30 députés en séance

Parceque le logement ne doit pas être l'otage de l'équilibre des courants au sein de la majorité parlementaire

Parcequ'il est inutile de créer de nouvelles tensions dans les relations entre bailleurs et locataires

Parceque je suis pour la liberté de fixer le prix des loyers privés

Parceque je suis contre l'irresponsabilité organisée et la création d'une garantie des loyers privés par l'Etat

Parceque je suis contre l'instauration de toute nouvelle taxe grevant le logement

Parceque je suis contre une série de mesures qui enchériront mécaniquement les charges locatives et de copropriété 

Parceque je suis contre l'immatriculation des copropriétés et la mise en fiche de chaque immeuble

Parceque je suis agent immobilier, que j'exerce mon métier dans un souci de qualité du service et que je m'insurge contre la stigmatisation de 100.000 professionnels

Le 2 octobre à 14 h, rue de Varennes, Paris, propriétaires, copropriétaires, locataires, entrepreneurs du bâtiment, notaires, administrateurs de biens, tous concernés, réagissez à la manipulation et à la socialisation de l'investissement locatif privé

Actualités Immobilier : L’état du logement en 2011 : dépenses courantes et taux d’effort des ménages - Mon immeuble - L'information et les services de la copropriété

Actualités Immobilier : L’état du logement en 2011 : dépenses courantes et taux d’effort des ménages - Mon immeuble - L'information et les services de la copropriété

Évaluation des biens immobiliers : le logiciel de la méprise

Le point de vue de Jean-François BUET, Président de la FNAIM et Patrick SIKSIK, Président de la Chambre des Experts Immobiliers de France :

 

Le ministère de l’économie et sa direction générale des finances publiques ont annoncé la mise en place d’un site internet d’évaluation directe des biens immobiliers pour les contribuables, «Patrim Usagers». L’objectif affiché consiste à éviter qu’un propriétaire sous-estime son logement en vue d’une déclaration patrimoniale, pour le calcul de l’ISF notamment, et s’expose à une contestation de l’administration fiscale. Le système sera simple : un logiciel calculera le prix du logement en se fondant essentiellement sur le fichier des transactions réalisées, alimenté par les notaires, et détenu par la conservation des hypothèques.

Il faut dire sans ambages ni nuance que l’initiative est dangereuse, fondée sur une erreur intellectuelle profonde. Non, l’estimation d’un bien immobilier ne peut être faite par un logiciel, aussi sophistiqué soit-il. Non, la référence à des transactions proches dans le temps et dans l’espace n’est pas suffisante. La DGFIP (direction générale des finances publiques) semble ignorer la complexité attachée au logement, et quelques illustrations suffisent à éclairer le propos : sait-on qu’entre un 2e étage et un 5e, la valeur d’un même appartement peut varier de 50% ? Sait-on que le prix au mètre carré d’un logement, selon qu’il n’aura pas fait l’objet de travaux depuis 30 ans ou qu’il aura été modernisé et entretenu, peut varier du simple au triple ? Sait-on que la qualité et le standing général de l’immeuble et de ses parties communes peuvent réévaluer de moitié le prix d’un lot de copropriété ?

 Bercy répondra que la base concernée intègre plus de cent critères, et que rien n’y est négligé. Il n’est pas ici question de nier la richesse de cette banque de données, mais de soutenir que le logiciel qui lui est attaché est incapable de pondérer les critères ni même d’apprécier leur pertinence pour un logement donné, encore moins de les mettre en équation. Bref, imaginer qu’un appartement puisse être en quelque sorte modélisé pour être évalué relève d’une vision de l’esprit.

 Certes les experts et les agents immobiliers eux-mêmes ont recourt à des méthodes qu’ils croisent afin de vérifier la cohérence des résultats obtenues, ensuite ils les soumettent à des corrections, ils redressent, amendent, et ajoutent leur subjectivité à l’objectivité. A l’instar des médecins, qui ont été formés à l’analyse des symptômes, mais qui après tout, jugent en conscience. Leur logiciel intellectuel intègre, en particulier grâce à l’expérience, des milliers de paramètres, bien au-delà de la puissance d’une machine. Sans cela, on peut penser que le ministère de la santé aurait tôt fait de supprimer les consultations au profit du diagnostic automatique ! Un bon mot en dit long, qui a cours dans la communauté des experts immobiliers : «Qu’est-ce qu’un bon expert ?» «C’est celui qui se trompe le moins.» La plaisanterie rend bien compte de la complexité.
 
Alors Bercy a-t-il seulement manqué de discernement, ou y a-t-il de la perversité dans cette initiative ? On admettra qu’en matière fiscale il advienne que les pouvoirs publics agissent avec un peu de malice...
 

En tout cas, le risque est clair : les estimations sorties du logiciel ne sont pas opposables, comme on dit en droit. Un contribuable pourra en arguer, mais pas s’en prévaloir pour se protéger. Par exemple, un critère majeur qui aurait échappé au logiciel, comme une vue à 360 degré, ou une piscine à usage privatif, ou encore des éléments historiques, serait de nature à justifier une majoration de la valeur, et donc un redressement fiscal incontestable ! En somme, Bercy ne s’engage pas...

En revanche, lorsqu’un expert immobilier est mandaté, il produit un document circonstancié.

Il engage sa responsabilité et souscrit une assurance professionnelle à cette seule fin.

L’agent immobilier, s’il n’est pas expert, est un spécialiste du marché. Il saura intégrer et prendre en compte tous les paramètres essentiels afin de déterminer la valeur d’un bien lors de sa prise de mandat de vente.

Pour preuve supérieure que Bercy ne croit pas de bonne foi dans l’automatisation de l’estimation des biens, France Domaine, incarnation de l’Etat propriétaire, service du ministère du budget, n’use pas de cette façon de faire. Lorsqu’il s’agit de vendre les actifs de la France, Bercy recourt désormais à des expertises contradictoires privées ! Après quelques expériences malheureuses, et des estimations très contestables de propriétés de grande valeur - notamment assises sur le fichier de la conservation des hypothèques -, cédées à des prix inférieurs au marché, France Domaine a eu le réflexe louable de mandater des compagnies d’experts ayant pignon sur rue...

La question fiscale est assez sérieuse pour qu’on n’oriente pas les ménages vers des procédés approximatifs à hauts risques. Ne vaudrait-il pas mieux rendre obligatoire le recours à un expert professionnel, protecteur du contribuable, comme c’est le cas pour les investisseurs institutionnels. Les sociétés foncières cotées, les SCPI, les OPCI sont astreints par les autorités bancaires à la fourniture d’expertises régulières réalisées dans les règles de l’art.

À l’instar de ce qui se pratique déjà dans beaucoup de pays en Europe (Grande-Bretagne, Pays-Bas, Allemagne,….), le moment est venu pour le ministère de l’économie de travailler avec les experts immobiliers et de préconiser aux contribuables de s’en remettre à eux. Le bénéfice à en attendre est double, d’une part une actualisation des bases taxables, d’autre part une normalisation des relations entre administration fiscale et contribuables.

Et enfin cela permettra peut-être d’obtenir la reconnaissance du métier d’expert immobilier, exercé par des professionnels qualifiés, souvent sollicités… mais pas encore reconnus !

CQFD