L'assurance multirisques copropriétés en 2014

En 2014, pour la quatrième année consécutive, le tarif des assurances multirisques des copropriétés augmentera au-delà de l'indice contractuel. Les assureurs visent un  taux de sinistre/prime (coût d'indemnisation des sinistres et frais généraux rapportés aux primes perçues)  de 0,45 et sont vigilants sur chaque contrat de ne pas laisser se dégrader leur marge.

L'augmentation prévisible est de l'ordre de 7 à 12%, hors sinistralité aggravante, à décomposer entre l'augmentation de l'indice contractuel (FFB), + 1,44 %, la majoration structurelle variable suivant les compagnies de 5 à 7 % et la majoration  due à l'augmentation de la TVA des travaux de bâtiment pour 1 à 4 %. 

Des hausses excessives allez vous dire ! Voici comment cela s'explique.

Le coût des sinistres progresse. Pour exemple, sur la période 2004 à 2010, l'indice d'augmentation des contrats a progressé de 25 % quand le coût moyen d'un sinistre a bondi de 34 %. Rappelons que dans le cadre de la convention CIDRE, tous les sinistres privatifs considérés comme immobiliers par nature sont indemnisés par l'assureur de la copropriété.

Le parc immobilier vieillit, 50 % des 560.000 copropriétés françaises ont été construites avant 1970 et ce vieillissement, notamment lorsque les copropriétaires n'engagent pas les travaux d'entretien nécessaires, cause une dévalorisation du parc et une usure des équipements. 

Les sinistres les plus fréquents sont les dégâts des eaux, 38 % de la sinistralité. 

L'insuffisance d'entretien des équipements électriques et le développement de l'équipement des familles (téléphonie, informatique, audio vidéo) avec la surcharge des multiprises  ont une incidence directe sur les sinistres incendie, qui sont évidemment les plus couteux. 

Également, tous les assureurs constatent une recrudescence des actes de vandalisme, les sinistres d'origine criminelle ont progressé de 35 % en trois ans.

Les sinistres relatifs au climat pèsent encore sur les coûts des compagnies. Cette année, ce sont 350 communes dans 47 départements qui ont fait l'objet d'un état de catastrophe naturelle.En 7 jours, du 21 au 27 octobre 2013, 9 tornades ont touché la France.

Les compagnies  résilient donc massivement les contrats des immeubles de moins de 1.500 m2, ou les contrats sinistrés de façon récurrente. C'est souvent un vrai problème de retrouver des garanties pour de tels immeubles sans consentir des primes en forte hausse, jusqu'à tripler, avec des franchises élevées.

Les syndics de copropriété sont vigilants à cette dérive des coûts de l'assurance, notamment en faisant jouer la concurrence entre les quelques compagnies poursuivant une activité dans la branche immeubles, GENERALI, AXA, SADA, ALLIANZ, GROUPAMA, AREAS.

Les syndics incitent également les copropriétaires à engager des travaux de maintenance, rénovation des installations d'alimentation d'eau et d'évacuation des eaux usées ou des eaux vannes, mises aux normes électriques, sécurisation des accès aux immeubles. 

Les copropriétaires doivent de leur côté veiller à maintenir leurs installations de plomberie et d'électricité au niveau des normes en vigueur. Surtout, les travaux privatifs doivent être effectués par des entreprises qualifiées ayant une pratique des mises en œuvre en copropriété.

Avec la loi ALUR, une amendement introduit en première lecture au Sénat prévoit l'obligation pour tout occupant de s'assurer en multi-risques habitation (c'est le cas pour les locataires, mais pas pour les copropriétaires) ou en Propriétaire Non Occupant (PNO) pour tous les bailleurs. Une façon d'amortir le coût de la hausse du coût des sinistres et d'améliorer la rentabilité des compagnies d'assurance.