En cinquante ans (1970-2010), alors que les prix à la consommation ont été multipliés par 10, le coût des charges d‘habitation ont été multipliés par 26 (source CREDOC). Pour 2011, les charges de copropriété ont augmenté de +5% entre 2010 et 2011 (source UNARC). Pour une copropriété dotée de tous les services -chauffage collectif, ascenseur, personnel - le ratio annuel global est de 43,8 €/m2.
La répartition de cette augmentation ainsi que sa plage de variation par rapport aux principaux postes de dépenses sont les suivantes :
Poste
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Evolution 2010/2011
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Amplitude constatée
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Chauffage + Eau chaude (énergie)
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+8%
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de 6 à 10%
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Eau froide et chaude (hors énergie)
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+2,5%
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de 2 à 3%
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Gardien/Employé d’Immeuble
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+3%
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de 2 à 4%
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Ascenseur
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+2,5%
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de 2 à 3%
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Frais de gestion
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+5%
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de 3 à 7%
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Assurance
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+8%
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de 6 à 10%
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Entretien
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+3%
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de 2 à 4%
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Impôts
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+2,5%
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de 2 à 3%
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Parkings
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+2,5%
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de 2 à 3%
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Total
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+5%
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de 3 à 7%
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L’augmentation la plus conséquente se constate sur le poste chauffage, représentant 32 % des charges dans les immeubles à chauffage collectif. La moindre rigueur de l’hiver 2010/2011 a entrainé une diminution de 10% de la consommation en calories ce qui a permis de compenser partiellement l’effet prix constaté sur les différentes sources d’énergie utilisées : gaz (+8,5%), fioul (+23,1%), électricité (+6,5%), chauffage urbain (+10%).
Le prix de l’eau évolue en fonction de l’augmentation des tarifs de fourniture par les opérateurs et non des consommations.
L’évolution du poste des frais de personnel –employés, gardiens– est essentiellement dépendante de la politique salariale attachée à la convention collective des concierges.
Pour la troisième année consécutive, le poste assurance a fortement augmenté, souvent plus de 10 %. Ceci résulte à la fois du taux de sinistralité national qui a progressé d'environ 5% et du taux de sinistralité propre à chaque copropriété. Ce dernier ne cesse d'évoluer du fait du vieillissement du bâti et de la convention CIDRE qui défavorise les copropriétés.
Les frais d’administration et de gestion augmentent globalement de 5 %. Les honoraires de syndic augmentent en moyenne de 3 %. Il faut souligner la forte augmentation des procédures judiciaires dont les frais peuvent représenter plus de la moitié des frais de gestion pour des copropriétés petites et moyennes.
Chez AGENCE ETOILE, la maîtrise du coût des charges est une préoccupation majeure et nous nous imposons un contrôle rigoureux des dépenses, à partir des principes de base suivants :
- toute dépense engagée doit avoir été votée ;
- avec le Bilan d’Economies de Charges nous proposons la renégociation, la mise en concurrence ou la résiliation des contrats souscrits pour le compte de la copropriété ;
- pour les dépenses courantes, tout dépassement du montant sur la base duquel le syndic est habilité à s’engager, fait l’objet d’une demande d’avis écrit auprès du conseil syndical ;
- pour chaque dépense nous veillons à avoir un devis et une facture détaillés ;
- chaque facture est vérifiée : respect des clauses d’indexation s’il s’agit de contrats, bon d’intervention signé s’il s’agit de travaux ponctuels, vérification de la conformité de la facture par rapport au devis ;
- notre service comptable vérifie que les factures sont bien imputées sur la copropriété et dans la bonne rubrique de charges ;
- notre service technique réalise systématiquement des appels d’offre afin de mettre les entreprises en concurrence.
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