Loi Alur : premiers émois

Quels sont les effets de la loi Alur après un mois de pratique ?

Côté vendeur, il faut tenir compte d'un allongement des délais de vente. La constitution du dossier de vente prend toute son importance car il conditionne le point de départ du délai de rétractation de l'acquéreur à la signature du compromis ou de la promesse de vente. 

En pratique, avec la complexification du formalisme administratif, vouloir aller vite est synonyme de faire à appel à un professionnel de la commercialisation immobilière. 

Car les particuliers sont eux mêmes soumis à des normes pour la rédaction de leurs annonces, presse papier ou sites internet : dans le cadre de la vente de biens en copropriété, il devient obligatoire d'indiquer le nombre de lots de la copropriété, le montant des charges, et si la copropriété fait l'objet de procédure à son encontre. 

Estimer son bien, recevoir les appels des candidats acquéreurs, recevoir chez soi des inconnus, négocier son prix de vente, organiser une signature de compromis, tout cela semble léger mais requiert en réalité une pratique de professionnels, un vrai travail à confier à des experts dont c'est le métier. 

Les agents immobiliers collaborent à peu près tous en groupement avec un mandat exclusif partagé et des engagements de compte-rendu d'activité et de commercialisation. C'est un excellent moyen pour vendre en confiance, sans les soucis. 

Et surtout le professionnel sera le meilleur conseiller du vendeur pour éviter les écueils de la loi Alur. 

Côté acquéreur : soyons positifs, les prix se sont assagis, les taux d'intérêt plutôt très bas, et la loi favorise la complète information concernant le bien qu'ils envisagent d'acheter ; chez tout bon agent immobilier qui se respecte, l'acquereur dispose de tous les conseils pour son acquisition, d'un prix estimé en fonction des critères objectifs du marché local et d'une garantie de deux ans en cas de revente à perte dans l'urgence. 

Les acquéreurs sont néanmoins frileux par rapport à la situation économique. Attendre est-il convenable ? Avant, pendant, et après toute crise de confiance, le meilleur placement est dans la pierre. Le meilleur placement pour la famille et anticiper la retraite, c'est avant tout d'acquérir sa résidence principale. 

Côté investisseur : c'est ici que le bàt blesse. Que va devenir l'encadrement des loyers ? Comment établir un plan d'investissement si les loyers sont baissés artificiellement avec les "loyers de référence" ?

Le "machin" à mettre en place pour aboutir à faire fixer les loyers par les Préfets est un véritable casse tête. Rien ne sera fait avant 2015. Pendant ce temps, les investisseurs naviguent sans visibilité, je dirai même plus, ils quittent le navire. Rien ou peu se vend en investissement, neuf ou ancien. Seuls quelques personnes avisées et bien conseillées savent profiter des opportunités. 

La gestion locative devient très complexe à réaliser pour les particuliers, comme pour les institutionnels : nouvelles mentions obligatoires dans les baux, nouveaux diagnostics obligatoires, nouveaux délais de préavis, nouveau code pour la restitution du dépot de garantie en fin de location, nouvelles contraintes pour la régularisation des charges locatives. 

La stigmatisation des bailleurs par les pouvoirs publics n'est pas de nature à apaiser les relations avec leurs locataires. On assiste de plus en plus, par exemple, à la saisine directe des services d'hygiène sans passer par une demande préalable au bailleur. Bailleur d'autant plus réticent à réaliser les travaux d'entretien nécessaires que sa rentabilité risque de fondre comme neige au soleil.

Avantage encore de faire appel à un administrateur de biens : les garanties de loyers impayés et détériorations immobilières, les garanties incluses d'assurance PNO qui devient obligatoire, et la maîtrise des conditions juridiques et techniques d'une gestion locative efficace. 

Honoraires de gestion et assurance de loyers impayés sont déductibles des revenus imposables. 

Côté locataire : la loi Alur laisse au locataire l'espoir de loyers plus bas, de délai de préavis réduit (en zone tendue), de frais de location moins élevés, d'une meilleure information à la location, d'une plus grande protection en cas de retard de loyer ou d'impayé. 

Que sera le prix à payer de ces avantages ?  Beaucoup de biens non reloués, raréfaction des biens de qualité sur le marché, sélection encore plus drastique, difficultés pour obtenir les travaux de maintenance ou d'amélioration de la part du bailleur ; il n'est pas certain que les locataires sortent grands gagnants de cette loi. 

Après un mois de mise en application de la loi Alur, et pour résumer, le constat est le suivant :

- à défaut de prévoyance, les délais d'une vente immobilière en copropriété, de la signature de l'offre d'achat à la signature de l'acte notarié, sont facilement allongés d'un mois ;

- la complexification de l'acte de location risque, à défaut pour le bailleur, à défaut de maîtriser les nouvelles dispositions légales, de lui engendrer des pertes de revenus ;

- il n'y a pas de bulle, les prix sont stables, l'immobilier reste le placement d'un "bon père de famille" en période de turbulence économique ;

- la navigation à vue en matière d'encadrement des loyers fait fuir les investisseurs et perdre des points de croissance avec panne de la construction de logements ;

- les professionnels de l'immobilier saisissent leur chance d'améliorer leurs services, leur professionnalisme et leur expertise pour faciliter l'immobilier et créer le choc de confiance.