Mais qu’attend-on pour réagir ?
Attention danger, ne jouons pas à la cigale………
C’est un peu l’effet papillon. Un simple battement d’ailes peut provoquer une tornade à l’autre bout du monde. Dans l’immobilier, nous avons deux exemples qui sautent aux yeux.
D’un côté, un projet de loi visant à défendre le petit commerçant.
Pour sauver la boulangerie ou le bureau de tabac du village, Sylvia Pinel a concocté 50 mesures, dont une batterie va provoquer un véritable séisme dans les baux commerciaux. Plafonnement du déplafonnement, réforme de dépôt de garantie, nouvelle ventilation des charges qui annonce la fin du bail triple net ou encore droit de préemption pour le locataire.
S’il passe en l’état, ce projet de loi imposera à tous les propriétaires-bailleurs de revoir leur logiciel. A tous les bailleurs, car le propre des baux commerciaux est de s’appliquer au-delà du commerce.
Bureaux, entrepôts, hôtels… tout l’immobilier d’entreprise sera impacté par une sorte d’uniformisation du droit des locataires. Qu’il soit un particulier en quête d’un toit ou un professionnel en quête d’un outil.
La dernière fois qu’une telle menace s’était faite jour, c’était en 2001 quand la justice avait accordé le droit au locataire d’obtenir une révision de son loyer s’il était supérieur à la valeur locative de marché.
La loi Murcef de 2001 avait corrigé le tir, au grand dam de certains utilisateurs et au bonheur des investisseurs.
Ces investisseurs sont aussi dans le viseur d’un autre projet de loi, celui de Cécile Duflot. Le projet Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) prévoit notamment un encadrement des loyers en zones tendues.
Les préfets pourront fixer chaque année un plafond qui ne pourra pas dépasser 20% au-dessus du loyer médian de référence. Là encore, l’intention est louable. "Eliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et protéger le budget des Français", pour reprendre les propos de la ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires. Mais, les conséquences risquent d’être l’inverse ce qui est recherché.
Paradoxalement, ce sont les locataires les plus aisés qui pourraient profiter d’une baisse la plus conséquente des loyers. Autour de moins 30% dans la capitale, selon Michel Mouillart. Sur Paris, par exemple, la médiane, majorée de 20%, représente environ 27-28 €/m². Or, dans les beaux quartiers, les locations tournent aujourd'hui autour de 38-39 €/m², explique-t-il dans les colonnes de Challenges. Pour les locataires en place, c’est un effet d’aubaine.
A l’inverse, pour les plus modestes en Ile-de-France dont le loyer est inférieur au loyer médian, ils risquent d’être confrontés à un recours en réévaluation du loyer si le propriétaire-bailleur le réclame. Et le projet de loi lui ouvre ce droit. On se voit pas ce qui l’empêcherait de passer à l’acte tant il reste peu considéré par la sphère publique.
Au final, à vouloir protéger la veuve et l’orphelin, le gouvernement risque tout simplement de flinguer la famille entière.
mercredi 24 juillet 2013
mardi 23 juillet 2013
L'adhérent FNAIM de la semaine
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l’adhérent de cette semaine
C'est l'été, pensez au dispositif "tranquilité vacances"
En ce début de période
estivale, les cambrioleurs s'en donnant à cœur joie : entre mars 2012 et février 2013, la
hausse a été de plus de 10 % dans les Hauts de Seine, le Val de Marne, les
Yvelines et l’Essonne, de 6% en Seine Saint Denis et de 3% à Paris
(source : ONDRP).
Les raisons sont multiples : la flambée des cours
de l’or, la multiplication des vols de matériels informatiques, l’émergence de
« gangs » venus des pays de l’Est.
Bernard BOUCAULT, Préfet de
police de Paris, poursuit son plan « anti-cambriolages » dans la capitale et
l’a intensifié dans la petite couronne (recours systématique aux méthodes de
police scientifique, meilleure centralisation des affaires, mutualisation des
synthèses des différents services, …).
Pour la petite couronne
(92,93,94), elle doit s’adresser à son commissariat ou au poste de police le
plus proche ou encore à la Brigade de délégation et de enquête de proximité
(BDEP), ouverte du lundi au vendredi de 9h à 20h.
Pour la province, le formulaire peut être téléchargé à l'adresse suivante :
mercredi 3 juillet 2013
Une mauvaise ALUR
Indignons-nous ! Ce mois de juin a été marqué par l’agitation autour du projet de loi proposé au Gouvernement par la Ministre du Logement et de l'Egalité des territoires, Madame DUFLOT. Le texte sera en débat au Parlement durant le deuxième semestre 2013.
Un projet de loi que l’on retrouve donc sous le nom de Duflot ou d’ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Cette ALUR de Madame DUFLOT est vivement remise en cause par les professionnels de l'immobilier et leurs syndicats, la FNAIM, l'UNIS et par le syndicat des propriétaires, l'UNPI. Aussi par des consommateurs, des locataires rencontrés sur le terrain.
Une loi qui sera une nouvelle exception française, une exception sortie d'une imagination si fertile qu'elle n'a jamais fleurie à l'idée d'hommes ou femmes politique du monde occidental. Parce que c'est une loi portée par des idées d'une gauche extrême dans le but de nous détourner de l'économie libérale pour une économie de type socialiste-étatique.
Cette loi introduira en effet un changement de notre mode social. Elle influera sur les comportements, accentuera l'étatisation. En créant une "sécurité sociale" du logement, voici une nouvelle dépendance à l'Etat, s'ajoutant au RMI, RSA et autres mécanismes que l'on nous a vendus pour tirer la France vers le bas.
Les professionnels de l’immobilier - employeurs et employés - loin de rejeter l’ensemble des mesures annoncées (formation, Haut Conseil, …) - dénoncent celles qui viennent freiner l’économie de leurs entreprises, la pérennité de l'investissement locatif, la fluidité du marché de l'achat et de la revente, donc du dynamisme de l’économie française. Comme on dit quand le bâtiment va, tout va, et quand l'immobilier va, tout va.
Le secteur de l'immobilier employait en 2009 près de 280.000 personnes pour environ 169.000 entreprises, pour 98 % des TPE. Facile de s’attaquer à un maillage si éclaté, à comparer au secteur automobile, 320.000 salariés. Et ce sont 10.000 personnes supplémentaires qui sont menacées de chômage en conséquence directe de cette loi. Des emplois de France et de vrais gens.
L’agent immobilier est considéré comme celui qui perçoit des "frais d'agence" indus par rapport aux tâches accomplies ? Le marché nous donne la réponse. Une étude de l’IFOP datée de 2012 montre que 60% des français mettent en concurrence la mise en relation entre particuliers et les services d’une agence immobilière lors d’une transaction, puis que 68% des transactions sont réalisées par l’intermédiaire d’une agence. Agence qui perçoit des honoraires. Ce rôle économique est reconnu à sa juste valeur dans les faits, malgré l’image populiste que l’on voudrait imposer et les lois votées depuis plus de quarante ans ont joué leur rôle.
Concernant les mesures touchant les métiers d'agent immobilier et d'administrateur de biens, comment justifier que « rééquilibrer » les relations entre propriétaires et locataires pour fluidifier le marché passe par la mise en charge des honoraires au seul bailleur ?
Pourquoi allonger le délais d'une transaction avec un délai de rétraction reporté après la signature du compromis à la fourniture à l'acquéreur d'un document d'information complémentaire délivré par le syndic lorsque le bien est en copropriété ?
Les locataires disposent aussi de bonnes raisons de s’opposer. Ils subiront une participation à la nouvelle « taxe » GUL de mutualisation pour assurer le règlement des loyers impayés. Et prendront de plein fouet les effets pervers attendus, retrait en masse des investisseurs immobiliers, pénurie de logements à louer, arrêt brutal des travaux d'entretien par la désolvabilisation des bailleurs.
Pour les copropriétaires, comment justifier d'imposer le compte bancaire séparé ? Pourquoi ôter au copropriétaire le libre choix de son mode de gestion ? Pourquoi ne pas sécuriser les dépôts de fonds sur tous les comptes détenant des fonds mandants ? Pourquoi créer une "usine à gaz", le registre des copropriétés, l'immatriculation obligatoire des immeubles, le dépôt annuel des comptes, comme pour une société ? Pourquoi vouloir forfaitiser les heures d'assemblées générales hors heures ouvrables et au-delà des 35 heures hebdomadaires françaises. Qui va payer l'augmentation des honoraires du syndic pour compenser l'inflation de ses attributions ?
Le pire pour tous, propriétaires, copropriétaires, locataires, artisans du bâtiment, professionnels de l'immobilier, notaires, diagnostiqueurs, experts, serait de rester passif. Alors renseignez-vous sur les multiples mesures à venir ! De nombreux sites en présentent l’essentiel si vous n’avez pas le courage de lire les 216 pages du projet. Puis vous pourrez rejoindre l’indignation.
Pendant ce temps, les agents immobiliers et administrateurs de biens vont continuer à innover avec le mandat exclusif partagé et les engagements commerciaux, avec la garantie-revente, avec l'avis de valeur comparatif tiré de la base des biens vendus, avec l'accompagnement à la mobilité et au déménagement, avec des sites internet vecteurs de transparence et d'information, avec les programmes de formation professionnelle continue, avec la sanquette comme disent les rugbymen du côté de Castres.
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