Les charges de copropriété dans le Grand Paris. - Agence Etoile

Les charges de copropriété dans le Grand Paris. - Agence Etoile

la
moyenne des charges, hors dépenses et charges exceptionnelles,
s’établit à 2 089 euros / lot dans le Grand Paris, des disparités
existent entre les départements. Les charges de copropriété sont les
plus élevées à Paris (2 292 euros / lot) puis dans les Hauts de Seine
(2 093 euros / lot), le Val de Marne (2 078 euros / lot), la Seine Saint
Denis (2 016 euros / lot), et enfin le Val d’Oise (1 951 euros / lot).
Les Yvelines (1 890 euros / lot) et l’Essonne (1 810 euros / lot) sont
les départements où les charges sont les plus faibles.

Opération Sylvia

Opération Sylvia

Tous les agents immobiliers de France protestent contre la lourdeur de la loi #alur, notamment avec les documents qu'il est nécessaire de remettre à l'acquéreur d'un bien en copropriété lors de la signature du compromis de vente. Documents qui par ailleurs étaient pour la plupart déjà remis pour sa parfaite information, dont le PV d'assemblée générale, le carnet d'entretien, l'état financier... On y ajoute avec #alur le règlement de copropriété et ses modificatifs, l'état des dettes du vendeur, quelques kilos de papier à parapher et signer sans un réel avantages. Trop d'information tue l'information.

Tous les agents immobiliers de France souhaitent sensibiliser les pouvoirs publics à ces inconvénients qui freinent la fluidité du marche immobilier, créent un sentiment d'inquiétude lors de l'acte de vente et d'achat, et au final nuisent à la mobilité de nos concitoyens.
Tous les agents immobiliers de France demandent à Madame la Ministre l'aménagement, voire le retrait de ces dispositions de la loi #alur et une simplification des règles, tout en préservant l'information des consommateurs.

Tous les agents immobiliers de France se mobilisent afin que Madame la Ministre reçoive un exemplaire de leur dossier de compromis avec ses annexes #alur et prenne conscience de cette lourdeur administrative.

OPÉRATION SYLVIA : LE 10 JUIN AU MATIN, MME PINEL HÔTEL DE CASTRIES 72 RUE DE VARENNE 75007 PARIS REÇOIT SES PAQUETS CADEAUX DE LA PART DES AGENTS IMMOBILIERS DE FRANCE ET D'OUTRE MER.

Voter c'est être démocrate

Le silence des pantoufles est plus (aussi) dangereux que le bruit des bottes.

Texte de Martin Niemöller (1892-1984) : cet homme, dont la famille faisait partie de l'aristocratie allemande, avant la seconde guerre mondiale, possédait un certain nombre de grandes usines et de propriétés. Quand on lui demandait combien d'Allemands étaient de véritables nazis, il faisait une réponse qui peut guider notre attitude au regard du fanatisme.

« Peu de gens sont de vrais nazis » disait-il, « mais nombreux sont ceux qui se réjouissent du retour de la fierté allemande, et encore plus nombreux ceux qui sont trop occupés pour y faire attention. J'étais l'un de ceux qui pensaient simplement que les nazis étaient une bande de cinglés. Aussi la majorité se contenta-t-elle de regarder et de laisser faire. Soudain, avant que nous ayons pu le réaliser, ils nous possédaient, nous avions perdu toute liberté de manœuvre et la fin du monde était arrivée. Ma famille perdit tout, je terminai dans un camp de concentration et les alliés détruisirent mes usines. »

La Russie communiste était composée de Russes qui voulaient tout simplement vivre en paix, bien que les communistes russes aient été responsables du meurtre d'environ vingt millions de personnes. La majorité pacifique n'était pas concernée.

L'immense population chinoise était, elle aussi, pacifique, mais les communistes chinois réussirent à tuer le nombre stupéfiant de soixante-dix millions de personnes.

Le japonais moyen, avant la deuxième guerre mondiale, n'était pas un belliciste sadique. Le Japon, cependant, jalonna sa route, à travers l'Asie du sud-est, de meurtres et de carnages dans une orgie de tueries incluant l'abattage systématique de douze millions de civils chinois, tués, pour la plupart, à coups d'épée, de pelle ou de baïonnette.

Et qui peut oublier le Rwanda qui s'effondra dans une boucherie. N'aurait- on pu dire que la majorité des Rwandais était pour« la Paix et l'Amour » ?

 

Ne jamais laisser passer sa chance à la démocratie.

 

Audiatur et altera pars

Qu'on entende l'autre partie également. 

Les syndics de copropriété sont toujours sous le feu de la critique. Je dirai même plus, sous le feu de l'injure, sous la pression de quelques médias et organismes mal intentionnés. 

La loi #Alur est fraîchement votée et l'on s'acharne encore et encore sur ces professionnels de la gestion des copropriétés. 

Pourquoi tant de haine et de propos agressifs à l'encontre de travailleurs dont l'œuvre est indissociable de la préservation du patrimoine des copropriétaires ?

Pourquoi autant de mépris envers ces spécialistes dont l'action quotidienne se place au cœur de nos immeubles ?

Pourquoi ne pas réellement enquêter sur le travail au quotidien, connaître objectivement les avantages de chacun et les contraintes du service au public ?

Pourquoi ne pas dire combien de goujats, combien d'impolis, combien d'aigris, combien de psychopathes, chaque jour se manifestent par téléphone, par mail, pour accabler les personnels avec des exigences absurdes ?

Pourquoi ne pas dire que certaines associations manipulent les copropriétaires dans leur seul but lucratif ?

Pourquoi ne pas enquêter sur ce que gagne le syndic, cetiaîs seraient très surpris du résultat ?

Le "syndic", c'est une équipe composée de gestionnaires, de comptables, d'assistants et d'assistantes, de techniciens, de juristes, tous dotés de diplômes et de compétences. Des travailleurs qui sont à leur travail le matin, finissent très tard dans le cadre des assemblées de copropriété qui ont lieu après le temps de travail des copropriétaires. 

Et qui sans la passion de leur métier retourneraient vite à des occupations moins exposées à la vindicte populaire. 

L'activité  de syndic de copropriété est nommément et spécialement visée dans la liste des activités immobilières réglementées. Il faut justifier d'un diplôme  et d'une qualification pour exercer ce métier. Justifier d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité professionnelle. 

Tenir la comptabilité, préparer, tenir l'assemblée de copropriété, rédiger le procès verbal, faire respecter le règlement de copropriété, faire exécuter les décisions des copropriétaires, recouvrer les impayés, communiquer avec les copropriétaires et le conseil syndical...

La loi ALUR  par ailleurs,alloue de nouvelles missions au syndic :

- l’élaboration d’une fiche synthétique (en attente décret)

Les contrats de syndic devront prévoir obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande ;

- la souscription de contrats d’assurance responsabilité civile (Entrée en vigueur immédiate)

Le syndic  à l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.

- L’obligation du syndic de représenter le syndicat des copropriétaires (Entrée en vigueur immédiate)

En application des articles 15 et 16 de la loi, le syndic représentera le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

- La conservation des archives (Entrée en vigueur immédiate)

Le syndic à l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une société spécialisée aux frais du syndicat

- Le carnet d’entretien (En attente décret)

Obligation sera faite au syndic de mettre à la disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu qui sera  défini par décret.

- L’immatriculation du syndicat (En attente décret)

Pour les immeubles neufs et ceux mis en copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété sera chargé de réaliser la déclaration d’immatriculation du syndicat de copropriétaires.

Pour les immeubles déjà en copropriété, l’immatriculation et la mise à jour des données incomberont au syndic.

Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comportera la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété.

- L’information des occupants de l’immeuble (En attente du décret)

Le syndic devra informer les occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret.

- La préparation du budget prévisionnel (Entrée en vigueur immédiate)

Le syndic sera  chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, l’oubli de concertation de la part du syndic devient donc une faute grave et susceptible de sanction.

 

- L’ouverture du compte bancaire séparé (Entrée en vigueur 1 an à compter promulgation de la Loi)

Le syndic a l’obligation d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat

Cette obligation s’appliquera aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.

L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte soit ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Aucune convention de fusion, aucune compensation avec tout autre compte ne pourra être réalisée avec ce compte.

Dès réception des relevés périodiques du compte, une copie sera mise à la disposition du conseil syndical. 

Par exception, les syndicats de moins de 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, pourront en AG, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

 

- La mise en place d’un extranet (1er janvier 2015)

A compter du 1er janvier 2015,  le syndic professionnel devra proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.

La liste est encore longue, de la gestion du nouveau fonds travaux, au plan pluri-annuel, à la mise en place des DPE de parties communes à la mise en concurrence des fournisseurs de gaz. 

Ces règles de gestion des copropriétés en France sont complexes et nécessitent des personnels qualifiés, le plus souvent diplômés bac + 3.

Imaginez vous que toute cette réglementation tatillonne peut être tenue à la lettre ? Pensez vous que l'on puisse charger autant le bourricot de syndic sans qu'il puisse obtenir une juste rémunération ?

Il n'est que justice qu'ils soient correctement rémunérés. 

Il n'est que justice qu'ils soient traités avec respect. 

Il n'est que justice qu'un métier aussi complexe soit pris en haute considération. 

Il faut cesser de caricaturer le métier des gens qui en font profession. 

En finir avec le harcèlement médiatique. Les syndics, eux, ne sont pas subventionnés. 

Loi Alur : premiers émois

Quels sont les effets de la loi Alur après un mois de pratique ?

Côté vendeur, il faut tenir compte d'un allongement des délais de vente. La constitution du dossier de vente prend toute son importance car il conditionne le point de départ du délai de rétractation de l'acquéreur à la signature du compromis ou de la promesse de vente. 

En pratique, avec la complexification du formalisme administratif, vouloir aller vite est synonyme de faire à appel à un professionnel de la commercialisation immobilière. 

Car les particuliers sont eux mêmes soumis à des normes pour la rédaction de leurs annonces, presse papier ou sites internet : dans le cadre de la vente de biens en copropriété, il devient obligatoire d'indiquer le nombre de lots de la copropriété, le montant des charges, et si la copropriété fait l'objet de procédure à son encontre. 

Estimer son bien, recevoir les appels des candidats acquéreurs, recevoir chez soi des inconnus, négocier son prix de vente, organiser une signature de compromis, tout cela semble léger mais requiert en réalité une pratique de professionnels, un vrai travail à confier à des experts dont c'est le métier. 

Les agents immobiliers collaborent à peu près tous en groupement avec un mandat exclusif partagé et des engagements de compte-rendu d'activité et de commercialisation. C'est un excellent moyen pour vendre en confiance, sans les soucis. 

Et surtout le professionnel sera le meilleur conseiller du vendeur pour éviter les écueils de la loi Alur. 

Côté acquéreur : soyons positifs, les prix se sont assagis, les taux d'intérêt plutôt très bas, et la loi favorise la complète information concernant le bien qu'ils envisagent d'acheter ; chez tout bon agent immobilier qui se respecte, l'acquereur dispose de tous les conseils pour son acquisition, d'un prix estimé en fonction des critères objectifs du marché local et d'une garantie de deux ans en cas de revente à perte dans l'urgence. 

Les acquéreurs sont néanmoins frileux par rapport à la situation économique. Attendre est-il convenable ? Avant, pendant, et après toute crise de confiance, le meilleur placement est dans la pierre. Le meilleur placement pour la famille et anticiper la retraite, c'est avant tout d'acquérir sa résidence principale. 

Côté investisseur : c'est ici que le bàt blesse. Que va devenir l'encadrement des loyers ? Comment établir un plan d'investissement si les loyers sont baissés artificiellement avec les "loyers de référence" ?

Le "machin" à mettre en place pour aboutir à faire fixer les loyers par les Préfets est un véritable casse tête. Rien ne sera fait avant 2015. Pendant ce temps, les investisseurs naviguent sans visibilité, je dirai même plus, ils quittent le navire. Rien ou peu se vend en investissement, neuf ou ancien. Seuls quelques personnes avisées et bien conseillées savent profiter des opportunités. 

La gestion locative devient très complexe à réaliser pour les particuliers, comme pour les institutionnels : nouvelles mentions obligatoires dans les baux, nouveaux diagnostics obligatoires, nouveaux délais de préavis, nouveau code pour la restitution du dépot de garantie en fin de location, nouvelles contraintes pour la régularisation des charges locatives. 

La stigmatisation des bailleurs par les pouvoirs publics n'est pas de nature à apaiser les relations avec leurs locataires. On assiste de plus en plus, par exemple, à la saisine directe des services d'hygiène sans passer par une demande préalable au bailleur. Bailleur d'autant plus réticent à réaliser les travaux d'entretien nécessaires que sa rentabilité risque de fondre comme neige au soleil.

Avantage encore de faire appel à un administrateur de biens : les garanties de loyers impayés et détériorations immobilières, les garanties incluses d'assurance PNO qui devient obligatoire, et la maîtrise des conditions juridiques et techniques d'une gestion locative efficace. 

Honoraires de gestion et assurance de loyers impayés sont déductibles des revenus imposables. 

Côté locataire : la loi Alur laisse au locataire l'espoir de loyers plus bas, de délai de préavis réduit (en zone tendue), de frais de location moins élevés, d'une meilleure information à la location, d'une plus grande protection en cas de retard de loyer ou d'impayé. 

Que sera le prix à payer de ces avantages ?  Beaucoup de biens non reloués, raréfaction des biens de qualité sur le marché, sélection encore plus drastique, difficultés pour obtenir les travaux de maintenance ou d'amélioration de la part du bailleur ; il n'est pas certain que les locataires sortent grands gagnants de cette loi. 

Après un mois de mise en application de la loi Alur, et pour résumer, le constat est le suivant :

- à défaut de prévoyance, les délais d'une vente immobilière en copropriété, de la signature de l'offre d'achat à la signature de l'acte notarié, sont facilement allongés d'un mois ;

- la complexification de l'acte de location risque, à défaut pour le bailleur, à défaut de maîtriser les nouvelles dispositions légales, de lui engendrer des pertes de revenus ;

- il n'y a pas de bulle, les prix sont stables, l'immobilier reste le placement d'un "bon père de famille" en période de turbulence économique ;

- la navigation à vue en matière d'encadrement des loyers fait fuir les investisseurs et perdre des points de croissance avec panne de la construction de logements ;

- les professionnels de l'immobilier saisissent leur chance d'améliorer leurs services, leur professionnalisme et leur expertise pour faciliter l'immobilier et créer le choc de confiance.