Le contrat de syndic après #ALUR

Le délire des mesures contraignantes à l'égard des copropriétés, des bailleurs privés et des syndics de copropriété finira-t-il un jour ?

Le parc des copropriétés vieillit, la crise économique désolvabilise de nombreux copropriétaires. Les obligations successives, diagnostics, suppression du plomb dans les peintures, mise en conformité des ascenseurs, suppression des colonnes d'eau en plomb..., s'accumulent. La pression fiscale, l'absence de toute déduction dans le cadre des gros travaux pour les copropriétaires résidents, nuisent à la bonne gestion des budgets de travaux dans le cadre du logement. La loi Alur, l'encadrement des loyers, constituent un frein durable à la volonté des copropriétaires bailleurs d'investir dans la conservation des bâtiments. 

 

La copropriété souffre d'une complexification exagérée, et d'une pression des associations de "défense" des copropriétaires qui prônent une gestion des copropriétés chicaneuse.  Les professionnels de la gestion immobilière sont stigmatisés et leurs revenus prêts à être encadrés sous prétexte de protection.

 

 

 

En multipliant les obligations, en complexifiant les processus et les normes, en encadrant les honoraires des syndics et en stigmatisant les professionnels, la gestion des copropriétés verra bientôt ses coûts fluctuer dans un climat de défiance générale, entre un service low cost et un service à prix premium.

Les professionnels doivent rapidement engager la réflexion pour changer les orientations : 

 

- le contrat de syndic type proposé par le gouvernement doit reprendre dans ses grandes lignes les dispositions déjà contenues dans l'arrêté Novelli ;

 

- le compte banque séparé et le fonds travaux doivent devenir une obligation pour les copropriétés de plus de 100 lots principaux uniquement ;

 

- la mise en concurrence des contrats de syndic ne doit pas être une obligation, mais facultative, à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires ;

 

- l'accès à l'extranet de la copropriété doit être optionnel avec faculté d'un accès payant,
 

- les honoraires des syndics doivent être libres dans le cadre du respect de la loi de l'offre de de la demande, et du niveau de service offert par chacun ;
 

- la création du fichier central d'immatriculation des copropriétés doit être mise en sommeil ;
 

- les règles de consultation du conseil syndical préalablement à la convocation de l'assemblée générale doivent être assouplies ;
 

- le délai de convocation de l'assemblée générale par voie électronique,  doit être abaissé à 15 jours ;
 

- le votr à la majorité de l'article 25-1 doit être étendu à toute résolution relevant de l'article 25 ;
 

- les formalités d'information de l'acquéreur d'un bien en copropriété doivent être assouplies ;
 

- la mesure de certificat d'identité du candidat acquéreur doit être supprimée ...

 

Madame Pinel, Paris n'est pas à brader

Madame la Ministre du Logement est en phase d'offensive de charme auprès des professionnels de l'immobilier : du congrès de l'UNIS à l'inauguration des nouveaux locaux de l'Ecole

Supérieure de l'Immobilier, elle déclame ses promesses à ceux qui veulent bien l'entendre. 

Pas loin de parodier le Premier Ministre "propriétaires, agents immobiliers, je vous aime !"  L'aveyronnaise n'a pas l'audace du catalan. Néanmoins le logement et les services immobiliers méritent plus que des déclarations politiques. 

Et surtout les mesures pour rétablir bonne ALUR doivent être suffisamment claires et pérennes pour rendre confiance aux français dans leur valeur numéro 1, la pierre. 

En premier lieu, il faut bien comprendre que supprimer la liberté des prix et des loyers est une hérésie : c'est bien connu depuis la loi de 1948, le blocage des loyers est une source d'abus, de spoliation et un coup de frein brutal à la maintenance et à la conservation du patrimoine immobilier. 

L'encadrement des loyers serait restreint à Paris suivant les dernières déclarations de Madame la Ministre. Rien ne justifie une telle discrimination envers Paris, si ce n'est que c'est la seule ville en France qui disposerait d'un observatoire des loyers fiable. 

L'encadrement des loyers selon ALUR conduirait, d'après les premières projections, à une baisse des loyers de l'ordre de 20 % au fur et à mesure des nouvelles locations et des renouvellements de baux. Quid des bailleurs qui ont emprunté pour investir dans l'immobilier ? Va-t-on diminuer la charge de leur emprunt ? Quid des bailleurs qui doivent faire face à de lourdes charges pour la maintenance de leur bien ou investir dans les équipements pour économiser l'énergie ? Va-t-on encadrer la facture du plombier ou fixer par décret le prix  d'une fenêtre à double vitrage ? Comment sur la base des statistiques d'un observatoire va-t-on déterminer la différence de prix du loyer entre un appartement du Passage Brady et celui de même surface rue Beaurepaire ?  Et comment différenciera-t-on le prix entre le studio du rez-de-chaussée avec celui du 6eme avec ascenseur ?

Je passe sur l'obscurité et l'arbitraire  de la fixation des prix de loyers, quartier par quartier, qui sera édictée par un arrêté préfectoral.  

En matière de rapports locatifs, voici quelques autres points de la loi ALUR qui doivent être aménagés  :

- la simplification des règles du congé pour vendre ou habiter : dans tous les cas, le congé doit pouvoir être signifié a l'échéance du bail ou de son renouvellement ;

- le congé pour habiter doit pouvoir s'exercer au profit des collatéraux,sans avoir à justifier de son caractère réel et sérieux ;

- le délai de préavis de congé du locataire doit être de deux mois sauf les cas de maladie, licenciement, mutation professionnelle, départ en retraite ;

- le dépôt de garantie doit être rétabli à l'équivalent de deux mois de loyer maximum, éventuellement substituable par un mécanisme de cautionnement public ; des pénalités seront dues pour le bailleur qui ne restitue pas ce dépôt de garantie dans un délai de deux mois à partir de l'état des lieux de sortie ; pénalités également pour le locataire qui s'abstient de payer les deux mois de loyer durant le préavis ;

- de même l'acquéreur d'un bien loué doit pouvoir donner congé au terme du bail du locataire en place ; 

- le rétablissement de la mesure consistant à cumuler un cautionnement avec une garantie de loyers impayés ;

- la libéralisation des prix des frais d'acte de location et frais de mise en demeure en cas de non paiement du loyer ; avec la facturation par moitié entre le bailleur et le locataire de l'état des lieux de sortie ;

- l'allègement des procédures d'expulsion en cas d'impayés de loyer avec prise en charge du loyer par les pouvoirs publics dès le mois suivant la décision de justice constatant la résiliation du bail. 

Les professionnels FNAIM ont étudié et proposé depuis de nombreux mois la solution du bail solidaire, possibilité pour le bailleur de louer à prix conventionné contre des avantages fiscaux. C'est une réponse  efficace à la pénurie de logements sociaux du secteur public. 

Il est par ailleurs évident que la loi dite Duflot a causé du tort à la construction neuve en écartant les investisseurs. La mise en chantier de logements neufs est la seule réponse pour cantonner l'augmentation des loyers. Rétablir une niche fiscale ne set pas un luxe. 

Les services immobiliers, la construction neuve, le bâtiment, l'artisanat, des pans entiers de notre économie dépendent de la confiance des investisseurs privés et de leur retour sur le marché. Ce sont des millions d'emplois en France. Ce sont des millions de bailleurs qui ont investi pour un complément de retraite. Ce sont des millions de locataires candidats à des logements entretenus, des logements à prix abordables, et des relations de confiance avec leur bailleur et son administrateur de biens. 

Madame Pinel aura-t-elle l'audace de ses déclarations ? Des mesures lucides, pragmatiques et courageuses doivent être engagées. Sans tarder.