Dans un contexte économique compliqué, les assureurs rééquilibrent leurs comptes techniques entre les sinistres et les primes. Ils ont en effet le risque de pertes significatives sur la dette qu’ils détiennent sur certains Etats européens. La quasi disparition des produits financiers fragilise leur bilan. Enfin, les règles prudentielles « Solvabilité II » leur imposent un renforcement de leurs fonds propres.
Particulièrement, la branche « immeubles » est déficitaire depuis plusieurs années et les majorations appliquées en 2010 et 2011 n’ont pas suffi à compenser l’insuffisance des primes.
La hausse du coût de l’indice FFB, sur lequel est basée l’évolution des primes d’assurance immobilière, ne compense pas la hausse du coût moyen des sinistres. Pour exemple, sur la période de 2004 à 2010, l’indice a augmenté de 24.6 % alors que le coût moyen des seuls sinistres en dégâts des eaux a augmenté de 34 %. Sur la période de 2007 à 2010, la charge des sinistres graves (incendie, sécheresse, intempéries) a augmenté de 42 %. Sur cette même période, les actes de vandalisme sont également en forte recrudescence. Pour la seule compagnie AXA, les sinistres d’origine criminelle ont augmenté de 34 % et les sinistres pour vol de 33 %.
Enfin, la non révision de la Convention CIDRE depuis de nombreuses années entraîne une prise en charge par l’assureur de l’immeuble, non seulement de tous les dommages en parties communes, mais aussi des dommages immobiliers en parties privatives.
La conséquence de cette situation est d’une part, que certaines compagnies refusent de garantir des immeubles dont la superficie est inférieure à 2.000 m2 , soit en moyenne les immeubles de moins de 30 lots, d’autre part, que l’ensemble des compagnies majorent leurs primes d’un coefficient supérieur à l’indice, voire doublent ou triplent les primes d’immeubles sinistrés. Le minimum de prime généralement appliqué est désormais de 2.000 €.
La norme tolérée par les compagnies d’assurance pour des immeubles peu sinistrés est un rapport sinistre/prime de 60/100, c'est-à-dire que pour 100 € de prime, la moyenne annuelle des sinistres sur les trois dernières années ne dépasse pas 60 €. Pour ces immeubles la variation « standard » de 4.51 % (indice FFB au 1/1/2012) sera majorée d’un indice de conjoncture, de 6 à 6,5 % selon les compagnies.
Les immeubles dont la sinistralité est comprise dans un rapport sinistre/prime de 61/100 à 80/100 peuvent subir des majorations allant jusqu’à 30 %. Et au-delà d’un rapport sinistre prime de 80/100, les majorations pour aller jusqu’à 100 ou 200 %.
Les seuls atouts pour négocier des conditions plus favorables sont que la copropriété a engagé des travaux de remise en état qui peuvent justifier que les sinistres ne vont pas perdurer : par exemple le remplacement de canalisations plomb par du cuivre dans le cas de fréquents dégâts des eaux, ou un ravalement de façade ou des travaux de couverture dans le cas d’infiltrations par façades ou toiture…
La règle est que le contrat peut être résilié dans le mois qui suit l’émission de la prime, dès lors que l’augmentation de la prime dépasse l’augmentation de l’indice FFB. Encore faut-il trouver une meilleure proposition, c’est rarement le cas, toute compagnie soumettant sa proposition pour la garantie d’un nouvel immeuble à l’historique des sinistres depuis 3 ans.
Malgré la volonté des assureurs de majorer l’ensemble des immeubles, les syndics de copropriété sont vigilants et chaque immeuble fait l’objet d’une négociation particulière, jusqu’à la mise en concurrence des contrats.
La défense de votre copropriété reste notre priorité et soyez assurés de notre implication pour la défense de vos intérêts.
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